マンションリフォームのすべて

マンションリフォームは、戸建てリフォームとは大きく異なる特徴を持っています。
特に「管理規約」「構造」「共用部」「設備制約」「近隣住民との関係」など、マンション特有の制限が多く存在する点が重要です。また、スケルトンリノベーションや部分リフォームなどプランの幅が広く、間取り変更や設備移動の可否は建物の構造や配管方式に左右されます。

ここでは、マンションリフォームを検討する方が 迷うポイントを1つ残らず理解できるレベル を目指して解説を進めます。

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第1章：マンションリフォームとは何か

マンションリフォームとは、マンションの専有部分に対して、設備交換・内装変更・間取り変更などを施す工事の総称です。マンションには「専有部分」と「共用部分」が明確に区別されており、この理解はリフォームの第一歩です。

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■1-1 専有部分と共用部分の違い

●専有部分

一般的には以下が含まれます：

• 室内の床・壁・天井
• キッチン、浴室、洗面、トイレなどの設備機器
• 室内側の給水・給湯・排水配管（管理規約による）
• 室内の電気配線・ガス配管（管理規約による）
• 仕切り壁（界壁を除く）

●共用部分

多くの管理規約では以下が共用扱いです：

• 玄関ドア（内側の塗装や装飾は可、外側は不可）
• サッシ（窓枠）、窓ガラス、網戸（全て不可の場合が多い）
• バルコニー・ルーフバルコニー（使用権はあるが共用部）
• 排水縦管、給水立管
• 天井スラブ・床スラブ
• コンクリート躯体・梁・柱
• パイプスペース（PS）

共用部は勝手に工事できません。
「二重床」「二重天井」「直床」「直天井」などの構造も工事可否に大きく影響します。

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第2章：マンションリフォームの種類と特徴

大きく次の3種類に分類できます。

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■2-1 設備交換中心のリフォーム

マンションで最も人気が高いのが設備交換です。
例：

• キッチン交換
• ユニットバス交換
• トイレ交換
• 洗面化粧台交換
• 給湯器交換

比較的工事期間が短く、間取りに影響が少ないため、初めてのリフォームに向いています。

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■2-2 内装リフォーム

• フローリング張り替え
• 壁紙クロス張り替え
• 照明計画変更
• 室内ドア交換
• 収納造作

フローリングは遮音等級が管理規約で指定されていることが多く、L-45やL-40などの基準が存在します。

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■2-3 スケルトンリノベーション

人気が高い大型工事であり、「フルリノベーション」とも呼ばれます。
特徴：

• 内装をすべて撤去し、構造体のみの状態にして作り直す
• 間取り変更が自由度高い
• 断熱改善・配管交換など根本的な性能向上が可能

ただし、躯体には触れられない ため、

• 壁式構造では間取り変更の自由度が制限される
• 配管勾配の制約により、水回りの大幅移動ができない場合がある

などの注意が必要です。

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第3章：マンション構造とリフォームへの影響

マンションには主に以下の構造があります。

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■3-1 ラーメン構造

柱と梁で支える構造。
特徴：

• 間取り変更の自由度が高い
• 壁はほとんどが撤去可能（ただし耐力壁を除く）

スケルトンリノベ向きの構造です。

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■3-2 壁式構造

壁で荷重を支える構造。
特徴：

• 間仕切り壁に耐力壁が含まれる
• 構造壁は撤去不可
• 間取り変更に大きな制約

スケルトンでも間取り変更が制限されます。

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■3-3 二重床・二重天井／直床・直天井

配管の移動自由度を左右する要素です。

●二重床・二重天井

メリット：

• 配管スペースが大きく、間取り変更が柔軟
• 遮音性・メンテナンス性が良い

●直床・直天井

デメリット：

• 配管の移動自由度が低い
• 水回り移動が困難
• 遮音対策を厳格に行う必要あり

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第4章：水回り移動の可否と技術的なポイント

マンションリフォームで最も質問が多い項目が「水回り移動」です。

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■4-1 キッチン移動

可能なパターン：

• 二重床である
• 配管距離が長くならない
• 排水勾配が確保できる

不可のパターン：

• 直床で排水管がスラブ下に埋め込み
• 排水勾配が確保できない

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■4-2 浴室の拡張・移動

ユニットバスの規格により制約が多い。

• マンション用UBはサイズが決まっている
• PS（パイプスペース）位置を動かせない
• 防水パン下のスペースが制限される

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■4-3 トイレ移動

排水管径が太く、勾配必須のため特に制限が大きい。

移動できるケース：

• 二重床
• 排水立管近くに移す

移動不可のケース：

• 直床で排水を延長できない

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第5章：マンションの管理規約と工事申請

マンションは必ず管理規約が存在し、工事内容を制限します。

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■5-1 典型的な規約制限

• 工事時間は平日の昼間のみ
• フローリングは指定の遮音等級
• サッシ交換不可
• 玄関ドアの外側は変更不可
• 電気容量の上限（30A／40Aなど）
• ガス工事は指定業者のみ
• 水回り移動の禁止

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■5-2 工事申請に必要な書類

一般的には次が必要になります：

• 工事申請書
• 工事図面
• 工程表
• 使用材料のカタログ
• 養生計画
• 業者の保険証書

審査には1〜3週間ほどかかる場合があります。

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第6章：マンションリフォームの工事工程

大規模リフォーム（スケルトン）の工程を紹介します。

1. 解体工事
2. 配管・配線工事
3. 断熱工事
4. 造作工事（間仕切り壁新設）
5. 置き床・フローリング施工
6. 天井下地
7. 仕上げ工事（クロス等）
8. 設備取付
9. クリーニング・検査

期間は通常1.5〜2.5ヶ月ほど。

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第7章：マンションリフォームの費用相場

日本国内の一般的な相場です。

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■7-1 部分リフォーム

項目相場キッチン交換80〜150万円ユニットバス交換80〜140万円トイレ交換15〜40万円洗面台交換10〜40万円フローリング張り替え15〜25万円（10㎡あたり）クロス張り替え10〜20万円（1LDK）

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■7-2 スケルトンリノベーション

• 70㎡：600〜1200万円
• 80㎡：800〜1500万円
• 100㎡：1200〜2000万円

デザイン性や素材にこだわるほど高額になります。

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第8章：マンションリフォームで注意すべきポイント

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■8-1 騒音・振動トラブル

解体工事は非常に音が大きく、近隣トラブルの原因となりやすいです。
着工前の挨拶回りが大切。

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■8-2 排水勾配の問題

水回り移動はこれが最大の壁。
排水は自然流下のため、勾配が0.5〜1/100必要。

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■8-3 換気ルート

マンションは排気経路が決まっているため、

• キッチンの移動
• トイレ・洗面の移動

が難しいことがあります。

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■8-4 給湯器の種類

マンションによっては

• ガス給湯器
• 電気給湯器
• セントラル方式

など種類が固定されており、変更不可な場合があります。

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第9章：デザイン・間取りの最新トレンド

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■9-1 回遊動線のLDK

• キッチンを中心に回れる
• 家事がしやすい
• 子育て世帯から人気

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■9-2 オープンキッチン・アイランドキッチン

• グラフテクトやリクシル、TOTOなど人気
• ただし排気ダクト制約に注意

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■9-3 ワークスペース

在宅勤務増加で需要大。

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■9-4 無垢材フローリング

温かみがあるが遮音規定のハードルが高い。
遮音マットを併用する必要がある。

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■9-5 造作家具

壁面収納やカウンターデスクなどをオーダーで制作する住宅が増加。

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第10章：マンションリフォームを成功させるチェックリスト

以下を満たせば失敗する確率は大幅に下がります。

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■10-1 構造確認チェック

• 二重床か直床か
• ラーメンか壁式か
• 排水管の太さは？
• 換気ダクトはどこを通っている？

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■10-2 管理規約チェック

• フローリング遮音等級
• 工事時間
• 使用可能な工事業者の制限
• サッシ交換の可否

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■10-3 見積もりチェック

• 内訳は明確か
• 解体後の追加費用の説明があるか
• 仕様書があるか

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■10-4 打ち合わせチェック

• 工事範囲を図面で共有しているか
• 色品番・型番が確定しているか
• 工事申請の提出タイミングは決まっているか

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第11章：実際の工事事例（例示）

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■事例①：70㎡ 3LDK → 2LDK＋ワークスペース

• 費用：850万円
• 期間：2ヶ月
• 内容：スケルトン、無垢材フローリング、アイランドキッチン、造作カウンター

ポイント：配管ルートが確保できたためキッチン移動が成功。

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■事例②：60㎡の中古マンションをカフェ風デザインへ

• 費用：480万円
• 内容：クロス全面、フローリング、キッチン交換、造作棚、間接照明

ポイント：壁式構造のため間取り変更は最小限。

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第12章：まとめ（総合ガイド）

マンションリフォームは

✔構造

✔配管方式

✔管理規約

✔設備制約

✔工事申請

という複数の条件が重なる「難易度の高いリフォーム」です。

一方、

▷ 中古マンション × フルリノベーション

はコストパフォーマンスが高く、人気が非常に上昇しています。

成功させるためには、

• 事前調査
• 専門的な構造理解
• 管理規約とのすり合わせ
• 経験豊富な施工会社選び
  が不可欠となります。

戸建て住宅やアパートマンション、店舗オフィスの内装リフォーム・リノベーション工事のことなら、埼玉県越谷市南越谷の株式会社N・A・Oまでお気軽にお問い合わせ下さい。
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