マンションリフォームの基礎知識について2025.12.10

1. マンションリフォームとは何か

マンションリフォームとは、分譲・賃貸を問わず、集合住宅であるマンションの一住戸を対象に行う改修工事のことを指します。戸建住宅のリフォームと異なり、建物全体が区分所有され、共用部分と専有部分が厳密に区別されている点が最大の特徴です。

リフォームの目的は多岐にわたります。

• 設備や内装の老朽化への対応
• 家族構成の変化（子育て、独立、老後）
• 住み心地・使い勝手の向上
• デザインやライフスタイルの刷新
• 資産価値の維持・向上
• 省エネ・断熱・防音性能の強化

マンションは築20～40年以上経過した物件が急増しており、「新築を買い替える」のではなく、「今ある住まいをリフォームして長く使う」選択が一般化しています。

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2. マンションリフォームの特徴と制約

2-1. 専有部分と共用部分の区別

マンションでは工事可能な範囲が専有部分に限定されます。

専有部分の例

• 室内の壁紙・床材
• キッチン・浴室・トイレ・洗面
• 室内配管（条件付き）
• 建具、収納

共用部分の例

• 構造躯体（柱・梁・床スラブ）
• 外壁、窓、玄関ドア
• 共有配管（縦管）
• バルコニー

共用部分は個人の判断で工事不可であり、たとえ室内側から見えていても勝手な変更は認められません。

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2-2. 管理規約・使用細則の存在

すべてのマンションには管理組合が定めた管理規約・使用細則があります。

主な制約内容：

• 工事可能時間帯
• 使用できる床材（遮音等級）
• 水回り移動の可否
• 工事申請・承認手続き
• 騒音・振動対策

これらを無視すると、工事中断・是正命令・近隣トラブルにつながるため、リフォーム計画の最初に必ず確認が必要です。

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3. マンションリフォームの種類

3-1. 表層リフォーム

比較的軽微な改修で、工期・費用を抑えられます。

• 壁紙（クロス）貼替
• フローリング・クッションフロア交換
• 建具・収納扉の交換
• 照明・スイッチ交換

メリット

• 短工期（数日～2週間）
• 比較的低コスト
• 住みながら工事が可能な場合も多い

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3-2. 部分リフォーム

生活の要となる設備や空間を重点的に改修します。

• キッチン交換
• 浴室（ユニットバス）交換
• トイレ・洗面改修
• 和室から洋室への変更

メリット

• 生活の質が大きく向上
• 劣化しやすい部分を重点的に改善できる

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3-3. フルリフォーム（全面改修）

内装・設備・間取りを一新する大規模工事。

• 間取り変更
• 配管・配線更新
• 断熱・防音工事
• 内装デザイン全面刷新

メリット

• 新築同様の住環境
• 自由度が高い
• 中古マンション購入＋リフォームとの相性が良い

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4. マンションリフォームの流れ

4-1. 情報収集・目的整理

• なぜリフォームするのか
• 何を優先するか（費用・性能・デザイン）
• 将来何年住む予定か

目的が曖昧なまま進めると、満足度が下がります。

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4-2. 管理規約の確認

設計前に必須です。
特に以下は重要項目です。

• 床材の遮音規定
• 水回り移動制限
• 工事時間・曜日
• 管理組合承認の流れ

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4-3. 業者選定

マンションリフォーム経験が豊富な業者が重要です。

確認ポイント：

• 管理規約対応実績
• 配管・構造の理解
• 施工管理体制
• 保証・アフターサービス

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4-4. プラン・見積作成

• 既存図面・現地調査
• プラン提案
• 概算→詳細見積

複数社比較することで、相場感と提案力が見えてきます。

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4-5. 管理組合への工事申請

一般的に必要書類：

• 工事申請書
• 平面図・仕様書
• 工程表
• 養生計画
• 業者の保険証明

承認まで1～4週間かかることがあります。

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4-6. 工事着工・完了

• 近隣挨拶
• 養生・騒音対策
• 段階検査
• 完了検査・引渡し

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5. 部位別リフォーム詳細

5-1. キッチンリフォーム

マンションでは排水位置が制約となります。

ポイント：

• 対面化の可否
• 換気ダクト経路
• ディスポーザー有無
• 食洗機容量

費用目安：80万～300万円以上

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5-2. 浴室リフォーム

在来工法→ユニットバスが主流。

注意点：

• サイズ制約
• 梁・排水高さ
• 防水仕様

費用目安：90万～200万円

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5-3. トイレ・洗面

• 節水型トイレ
• 収納・動線改善
• バリアフリー対応

費用目安：30万～100万円

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5-4. 床・壁・天井

特に床は**遮音性能（LL-45等）**が必須。

• 直貼りフローリング
• 二重床工法（可否要確認）

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5-5. 間取り変更

• 構造壁の撤去不可
• 梁・配管スペース制約
• 引き戸・可動間仕切り活用

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6. 費用相場と予算管理

6-1. 費用相場（専有面積70㎡想定）

• 表層：100万～300万円
• 部分：300万～700万円
• フルリフォーム：800万～1,500万円以上

6-2. コスト調整の考え方

• 設備グレード調整
• 既存活用
• 優先順位付け

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7. 法規制・技術的注意点

• 建築基準法
• 消防法（内装制限）
• 管理規約
• 配管勾配・防音構造

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8. よくあるトラブルと回避策

8-1. 騒音・近隣問題

• 事前挨拶
• 養生徹底
• 時間厳守

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8-2. 追加費用トラブル

• 既存配管劣化
• 図面不備

→ 余裕予算10～15％確保

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8-3. 仕上がり不満

• サンプル確認
• 3Dパース活用
• イメージ共有

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9. 最新トレンド

• 中古＋リノベーション
• 断熱・二重サッシ
• スケルトンリフォーム
• 在宅ワーク対応
• サステナブル素材

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10. 将来を見据えたマンションリフォーム

10-1. 長寿命化

• 配管更新
• メンテナンス性向上

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10-2. 資産価値維持

• 可変性のある間取り
• シンプルデザイン
• 設備更新履歴管理

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11. マンションリフォーム成功の本質

マンションリフォーム成功の鍵は以下に集約されます。

• 管理規約理解
• 経験豊富な業者選び
• 将来を見据えた計画
• 住まい方に合った設計
• 丁寧なコミュニケーション

戸建て以上に制約が多い一方、その制約を正しく理解し活かせば、マンションでも快適で価値ある住まいは十分に実現可能です。

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まとめ

マンションリフォームは単なる模様替えではなく、「暮らし方」「資産」「人生設計」を再構築する行為です。
正しい知識と準備があれば、築年数に関わらず、住まいは大きく生まれ変わります。

長く安心して暮らすために、戦略的なマンションリフォームをぜひ検討してください。

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