マンションリノベーションは、既存の住空間に新しい価値を生み出し、ライフスタイルに合わせた空間づくりを可能にする大規模な住まい改修の方法である。新築マンションが高騰し続ける現代、そして建物の寿命よりも内装の劣化スピードが速いという住宅事情を背景に、中古マンションを購入してリノベーションする「中古＋リノベ」の需要が急増している。また、長く住んだマンションを現代的な暮らしに合わせてアップデートしたいというニーズも高い。

本稿では、マンションリノベーションの基本知識、構造や制約、間取り変更の可否、配管問題、費用の相場、施工の流れ、デザイン手法、最新トレンド、注意点まで、専門家レベルで詳細に解説する。

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第1章：マンションリノベーションとは何か

■ 1-1 リフォームとの違い

「リフォーム」と「リノベーション」は似て非なるものとして扱われるが、その違いは目的と工事範囲にある。

● リフォーム

・壊れたものや古くなった部分を修繕する
・表層的な刷新が中心
・設備交換、壁紙張り替え、床の張り替えなど

● リノベーション

・住まいの価値や機能を根本的に向上させる
・間取り変更、配管移設、構造を踏まえた大幅改修
・ライフスタイルに合わせた空間づくり

簡単にいえば、「今の不満を解消する」のがリフォーム、「理想の暮らしを実現する」のがリノベーションである。

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第2章：マンションリノベーションが人気な理由

■ 2-1 新築マンション価格高騰

都市部を中心に新築マンション価格は過去最高値を更新し続けている。たとえば東京23区では平均価格が1億円を超える地域も多く、若年層でも手が届きづらい状況だ。

そのため、築20〜40年の中古マンションを購入し、リノベーションで現代的な住まいにするという選択肢が現実的で経済的とされる。

■ 2-2 中古マンションのストック増加

日本のマンションストックは約700万戸以上にのぼり、その多くが築年数を重ねている。構造的にはしっかりしていても、内装・設備が古くなった住宅が多いため、リノベーションの市場が広がっている。

■ 2-3 自由度の高い設計が可能

スケルトン（躯体だけの状態）まで解体する「フルスケルトンリノベ」により、間取りはほぼ自由に作り直せる。新築ではできない大胆な設計も可能である。

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第3章：マンションの構造とリノベーションの関係

マンションリノベを語る上で最も大切なのは「構造」である。構造によってできることとできないことが大きく変わる。

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■ 3-1 マンションの主要構造タイプ

① 壁式構造（WRC）

・柱ではなく壁で構造を支える
・1960年代〜80年代によく採用
・壁が構造体のため、壁を抜いたり移動することはほぼ不可
・間取り変更の自由度は低い

② ラーメン構造（RC・SRC）

・柱と梁で構造を支える
・現在のマンションの主流
・室内の多くの壁は非耐力壁（間仕切り）であるため撤去しやすい
・間取り変更の自由度が高い

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■ 3-2 リノベーションにおける躯体の扱い

マンションで触れられない部分は以下の通り。

● 触れられない部分

・躯体壁（耐力壁）
・梁・柱
・専有部分外の配管・排水設備
・サッシ（管理規約で変更不可が多い）
・玄関ドア
・バルコニー（共用部）

● 触れられる部分

・間仕切り壁
・床（遮音規定内に限る）
・天井
・室内配管・給湯器
・キッチンや浴室などの設備機器

構造・規約・排水方式などを正確に把握することがマンションリノベ成功の鍵となる。

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第4章：マンション特有の制約と注意点

■ 4-1 管理規約の確認

マンションによって規約は大きく異なる。
変更できない代表例は以下の通り。

【変更不可の例】
・サッシ交換
・玄関ドア交換
・フローリングの防音等級指定（L-40など）
・水回りの移動禁止

水回り移動はマンションの排水形式によって大きく左右される。

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■ 4-2 排水方式の違い（水回り移動の可否）

● 床下排水（スラブ上配管）

・床を上げて排水管を通している
・キッチン・トイレ・洗面・風呂などの大幅移動が比較的容易

● スラブ下排水（直床）

・躯体スラブの下に共用配管があり、移動はほぼ不可
・キッチン位置変更ができないことが多い

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■ 4-3 換気方式

浴室やトイレの換気は共用ダクトに接続されているため、移動すると換気経路が取れなくなるケースがある。

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■ 4-4 防音の制約

マンションの床は防音規定が厳しい。

・防音フローリング指定
・フカフカ床の二重床を必須とする物件
・無垢材が使用できないケースもある

これらを無視すると管理組合の承認が下りない。

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第5章：間取り変更のテクニック

マンションリノベでは間取り改善が最大の魅力である。代表的な手法を紹介する。

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■ 5-1 壁撤去による大空間化

ラーメン構造のマンションでは間仕切り壁の多くが非耐力壁であるため、撤去すれば20〜30畳のLDKを作ることも可能。

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■ 5-2 仕切りのない「ワンルーム化」

独身者やDINKSに人気。

・可動式の間仕切り
・ガラスパーティション
・クローゼットで空間を緩やかに区切る

など開放感のある住まいが作れる。

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■ 5-3 回遊動線を作る

キッチン→洗面→廊下→玄関へとぐるぐる回れる回遊動線は人気の高い間取り改善。
家事ストレスが大幅に減る。

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■ 5-4 水回りの移動

キッチンや洗面、トイレを移動して理想の間取りを実現することがある。
ただし、排水方式・梁の位置・ダクト経路などを専門家が確認する必要がある。

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第6章：設備の最新トレンド

■ 6-1 キッチン

・ペニンシュラ型
・アイランド型
・壁付け型をオープンにしてLDK一体化
・海外製食洗機（ミーレ、ボッシュなど）が人気
・セパレートキッチンやⅡ型レイアウトも増加

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■ 6-2 浴室

マンション浴室の主流はユニットバス。
最新機能には以下がある。

・浴室乾燥
・ミストサウナ
・保温浴槽
・人工大理石浴槽
・スマート操作パネル

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■ 6-3 洗面室

・造作洗面台
・モルタル天板
・タイル貼り
・海外製水栓
・収納を壁内に仕込むデザインが増加

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■ 6-4 トイレ

・タンクレス
・自動洗浄
・手洗い別設置が人気

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■ 6-5 床材

・挽き板フローリング
・無垢材（規約次第）
・ヘリンボーン貼り
・タイル床（床暖房対応商品が増加）

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第7章：最新デザイントレンド

● 北欧ナチュラル

木目を活かした柔らかい色味。

● ホテルライク

大判タイル、間接照明、ミニマルな造作。

● インダストリアル

アイアン・コンクリート・無骨な素材感。

● 和モダン

格子、土壁風クロス、木の質感を融合。

● ミッドセンチュリー

チーク材、多色カラーのアクセント。

● カフェ風

モルタル、木、黒アイアン、タイルを組み合わせた居心地の良い空間。

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第8章：費用相場と内訳（超詳細）

マンションリノベーションは工事範囲により大きく変動する。

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■ 8-1 費用相場

工事タイプ費用目安設備交換のみ200〜400万円部分リノベ400〜700万円フルリノベ（60㎡〜70㎡）700〜1,500万円ハイグレード仕様1,500〜3,000万円

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■ 8-2 工事項目別の費用

（60㎡〜70㎡を想定）

● 解体工事

20〜40万円

● 木工事（間仕切り・造作）

80〜200万円

● 電気工事

20〜50万円

● 設備配管工事

30〜80万円

● キッチン

50〜200万円（海外製は＋10〜60万円）

● ユニットバス

50〜150万円

● 床・壁・天井の仕上げ

40〜120万円

● 収納造作

10〜80万円

● 監理・設計費

10〜20%程度

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第9章：施工の流れ（工程別の詳細解説）

① 現地調査

構造、設備、配管、天井高、ルートを確認。

② プランニング

・希望のヒアリング
・デザイン提案
・パース作成

③ 見積もり

複数社比較が重要。

④ 管理組合への申請

・工事届
・騒音・作業時間の遵守
・養生方法の確認

⑤ 解体工事

スケルトンにして既存を撤去。

⑥ 配管・配線工事

リノベの核となる重要工程。

⑦ 造作工事

間仕切り・収納・下地作り。

⑧ 仕上げ工事

クロス、床、塗装、タイル。

⑨ 設備取付

キッチン・洗面・トイレ・照明など。

⑩ 完成・引渡し

・完了検査
・保証書発行

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第10章：マンションリノベ成功のためのポイント

■ 10-1 物件選びが最重要

・リノベ向き構造か？
・水回り移動が可能か？
・管理が行き届いているか？
・柱・梁の位置
・専有部の広さ
・窓、採光、眺望

これらがリノベの自由度を左右する。

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■ 10-2 経年劣化と設備寿命

マンションは築30年を超えると以下の更新時期が重なる。

・給排水管の更新
・共用部の大規模修繕
・電気設備更新

これらを見越した物件選びが重要。

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■ 10-3 断熱性能の向上

マンションは壁式や古い建物ほど断熱が弱い。

・内窓（二重サッシ）
・断熱塗料
・断熱パネル

これらで居住性が向上する。

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■ 10-4 収納計画

・壁面収納
・可動棚
・デッドスペース利用

リノベーションで収納力は大きく改善できる。

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■ 10-5 老朽配管は必ず交換

築30年以上は配管が劣化していることが多い。
後から漏水すると大トラブルになるため、リノベ時に必ず更新する。

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第11章：トラブル防止の注意点

● 施工会社の選び方

・実績
・保証制度
・設計と施工の連携
・コミュニケーションの丁寧さ

● 見積もりの透明性

「一式」と書かれているものは後から追加費用が発生しやすい。

● 工期遅延

マンションは作業時間や音の制限があり、遅延が起こりやすい。計画的に進めること。

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第12章：事例的なイメージ解説

ここではイメージとして、実際のリノベーションがどう変わるかを可視化する。

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■ 事例①：築35年70㎡のファミリーマンション

Before

・3LDKの細かい間取り
・狭いキッチン
・古い浴室
・収納不足
・暗い

After

・広々とした18畳のLDK
・アイランドキッチン
・回遊動線
・ワークスペース
・充実した収納
・ホテルライクな洗面室

劇的に住み心地が向上する。

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■ 事例②：ワンルーム → おしゃれロフト付き空間

・天井を上げて配管を露出
・スケルトン天井
・モルタル仕上げ
・アイアン階段
・照明はレールライトで調整自由

個性的なデザインが実現する。

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第13章：マンションリノベの将来性

日本の住宅はストック型社会へ移行しているため、今後もマンションリノベの需要は高まる。

・人口減少
・住宅寿命の延長
・中古住宅の普及
・リノベ向きローンの拡充

このような背景からリノベ市場は拡大し続けている。

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まとめ（要点整理）

マンションリノベーションは
✔ 構造理解が最重要
✔ 排水方式と管理規約を必ず確認
✔ 大幅な間取り変更が可能
✔ 最新設備で暮らしの質が向上
✔ 費用は700万〜1500万円が中心
✔ デザインの自由度が高い
✔ 物件選びが成功の鍵
✔ 配管更新は必須

そして、リノベーションは「暮らしの再設計」であり、新しい価値をまとった住宅を作り出す行為である。

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