マンションリノベーション完全ガイド｜費用・間取り・工事内容・注意点を徹底解説

マンションリノベーションとは、既存のマンションの内装や設備、間取りなどを大幅に改修し、現在のライフスタイルに合わせて住まいをつくり直す工事です。

単純な壁紙の張り替えや設備交換を行う「リフォーム」と比較すると、マンションリノベーションでは、間取り変更、配管更新、断熱性能の向上、収納計画、キッチンや浴室などの水回りの刷新まで含めて、住戸全体を総合的に見直すケースが多くなります。

一方で、マンションは戸建住宅と違い、建物全体が管理組合によって管理されています。そのため、自由に壊したり変更したりできるわけではありません。

マンションリノベーションを成功させるためには、デザインや設備だけでなく、「どこまで変更できるのか」「管理規約上問題がないか」「配管や構造はどうなっているか」「工事可能な時間や搬入方法はどうなっているか」などを事前に確認することが非常に重要です。

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1．マンションリノベーションとは

マンションリノベーションは、既存住宅の価値や機能を大きく向上させる改修工事です。

例えば、

• 3LDKを2LDKに変更する
• 独立キッチンを対面キッチンに変更する
• 和室を洋室に変更する
• 古い水回り設備を一新する
• 給排水管を更新する
• 収納を増やす
• 内窓などで断熱・防音性能を高める
• 床・壁・天井を全面的に変更する
• 間接照明などを取り入れる
• 無垢材やタイルなどを使用して内装デザインを変更する

といった工事が代表的です。

特に中古マンションを購入して、自分好みの住まいにつくり変える「中古マンション購入＋リノベーション」は人気の高い方法です。

新築マンションでは、間取りや設備、内装を自由に選べない場合があります。

しかし中古マンションを購入してリノベーションすれば、立地を優先しながら、室内を自分の希望に合わせて変更できます。

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2．リフォームとリノベーションの違い

「リフォーム」と「リノベーション」は明確な法律上の区分があるわけではありません。

一般的には、リフォームは「古くなった部分を元の状態に戻す工事」、リノベーションは「性能や価値を高めるために住まいそのものをつくり変える工事」と考えると分かりやすいでしょう。

リフォームの例

• クロス張り替え
• フローリング張り替え
• キッチン交換
• トイレ交換
• 浴室交換
• 洗面台交換
• 建具交換

などです。

リノベーションの例

• 間取り変更
• スケルトン状態からの全面改修
• 給排水管更新
• 電気配線更新
• 断熱改修
• 水回り位置変更
• 大容量収納の新設
• 天井高さや照明計画の変更
• 内装デザインの全面変更

などが挙げられます。

ただし、どこからがリフォームでどこからがリノベーションという明確な線引きがあるわけではありません。

実際の工事では、両方の要素を組み合わせることが一般的です。

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3．マンションリノベーションの最大の特徴

マンションリノベーションで最も重要なのは、「専有部分」と「共用部分」の区別です。

マンションの部屋を所有しているからといって、住戸内のすべてを自由に変更できるわけではありません。

一般的に専有部分として扱われるのは、住戸内部の床・壁・天井などの内装部分や住宅設備などです。

一方、

• 建物の構造躯体
• 外壁
• 共用廊下
• バルコニー
• 玄関ドアの外側
• サッシ
• 建物共用配管

などは共用部分として扱われることがあります。

ただし、マンションごとに管理規約や使用細則が異なります。

したがって、工事前に必ず管理規約を確認する必要があります。

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4．マンションで変更できない可能性がある部分

マンションリノベーションでは、戸建てよりも制約が多くあります。

代表的なのが「構造躯体」です。

例えば、コンクリートの柱や梁、耐力壁などを勝手に撤去することはできません。

壁を撤去したい場合でも、その壁が単なる間仕切り壁なのか、構造上重要な壁なのかを確認する必要があります。

また、窓についても注意が必要です。

「窓を新しくしたい」と考えても、サッシそのものが共用部分として扱われるマンションでは、自由に交換できない場合があります。

同様に、

• 玄関ドア
• バルコニー
• 外壁
• 外部配管
• エアコン室外機置場

なども管理規約の確認が必要です。

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5．マンションリノベーションで最初に確認すること

工事を計画する際は、いきなりデザインを決めるのではなく、まず建物の条件を確認します。

特に重要なのは以下です。

管理規約

マンションのリノベーションでは最重要資料です。

確認する内容には、

• 工事可能な曜日
• 工事可能時間
• 使用できる床材
• 防音規定
• 水回り移動の制限
• 電気容量
• ガス設備
• エアコン設置条件
• 工事申請方法
• 共用部分の使用方法
• エレベーター使用規定

などがあります。

管理組合への申請

大規模な工事では、管理組合への申請や承認が必要になるケースがあります。

申請には、

• 工事図面
• 工事内容
• 使用材料
• 工程表
• 工事会社情報
• 騒音・振動対策
• 搬入計画

などを提出する場合があります。

マンションによって必要書類は異なるため、工事会社を決める前後に管理会社へ確認しておくことが重要です。

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6．マンションリノベーションの工事範囲

マンションリノベーションでは、工事範囲によって費用が大きく変わります。

代表的な工事は以下です。

内装工事

• クロス張り替え
• フローリング
• フロアタイル
• クッションフロア
• タイル
• 左官仕上げ
• 塗装
• 天井仕上げ
• 建具
• 巾木

などです。

木工事

• 間仕切り
• 下地
• 造作家具
• カウンター
• 収納
• テレビボード
• 壁面収納

などを製作します。

電気工事

• コンセント増設
• スイッチ変更
• 照明器具
• ダウンライト
• 間接照明
• LAN配線
• TV配線
• IH対応
• 分電盤改修

などがあります。

給排水工事

• キッチン
• 洗面
• 浴室
• トイレ
• 給湯器
• 給水管
• 給湯管
• 排水管

などを改修します。

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7．マンションリノベーションの間取り変更

リノベーションの大きな魅力の一つが間取り変更です。

例えば、古いマンションによくある、

「細かく部屋が分かれている間取り」

を、

「LDKを中心とした開放的な間取り」

に変更することができます。

3LDK→2LDK

家族構成によっては、3LDKの部屋数が必要なくなる場合があります。

そこで壁を撤去し、LDKを広げます。

例えば、

LDK＋和室＋洋室2室

を、

広いLDK＋洋室2室

に変更する方法があります。

3LDK→1LDK

夫婦2人暮らしなどでは、大きなLDKを中心にした1LDKにすることもあります。

ただし、壁の撤去可否や梁・柱の位置などを確認する必要があります。

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8．キッチンリノベーション

キッチンはマンションリノベーションで特に人気の高い場所です。

代表的な変更方法として、

• 壁付けキッチン
• 対面キッチン
• ペニンシュラキッチン
• アイランドキッチン

などがあります。

特に人気が高いのが対面式です。

リビングを見ながら料理ができるため、家族とのコミュニケーションを取りやすくなります。

ただし、キッチンを移動する場合は給排水管や排気ダクトの経路が問題になります。

特に排水管には勾配が必要です。

キッチンを大きく移動すると排水勾配を確保できなくなる場合があるため、単純に「好きな場所に移動できる」と考えてはいけません。

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9．浴室リノベーション

マンションの浴室では、ユニットバス交換が一般的です。

浴室リノベーションでは、

• 浴槽
• 壁
• 床
• 天井
• 水栓
• シャワー
• 換気扇
• 浴室暖房乾燥機
• 照明

などを更新します。

古いマンションの場合、既存浴室のサイズが現在の標準サイズと異なる場合があります。

そのため、現地調査で、

• 浴室寸法
• 天井高さ
• 配管位置
• 梁
• 排水位置

などを確認します。

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10．トイレ・洗面所のリノベーション

トイレは比較的小さなスペースですが、デザインを変えるだけでも印象が大きく変わります。

例えば、

• タンクレストイレ
• 手洗いカウンター
• 壁紙
• エコカラット
• タイル
• 間接照明
• 収納

などを組み合わせることができます。

洗面所では、

• 洗面化粧台
• ミラー
• カウンター
• タイル
• 収納
• 洗濯機置場

をまとめて計画すると、使いやすさが大きく向上します。

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11．床材選び

マンションでは床材の選択が非常に重要です。

特に注意したいのが遮音性能です。

マンションによっては、床材について一定の遮音性能が求められます。

そのため、見た目だけでフローリングを選んではいけません。

代表的な床材には、

フローリング

木質感があり、住宅らしい仕上がりになります。

無垢フローリング

天然木ならではの質感が魅力です。

ただし、マンションでは遮音規定や管理規約との関係を確認する必要があります。

フロアタイル

耐久性があり、石や木目などデザインの選択肢も豊富です。

クッションフロア

比較的安価で、水回りにも使いやすい材料です。

カーペット

遮音性や歩行感に優れます。

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12．壁・天井のリノベーション

壁や天井は住宅の印象を大きく左右します。

最も一般的なのはクロスです。

しかし、リノベーションでは、

• 塗装
• 左官
• 珪藻土
• 漆喰
• タイル
• エコカラット
• 木板
• モルタル調仕上げ

なども使用できます。

例えばLDKの一面だけアクセントウォールにすると、コストを抑えながらデザイン性を高められます。

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13．収納計画

マンションリノベーションでは収納計画が非常に重要です。

単純に収納を増やせば良いわけではありません。

収納は、

「何を収納するのか」

から考える必要があります。

例えば、

• 衣類
• 掃除用品
• 食品
• 調理器具
• 靴
• 季節用品
• 掃除機
• スーツケース
• 書籍

など、収納するものを分類します。

そのうえで、

• ウォークインクローゼット
• ファミリークローゼット
• パントリー
• シューズクローク
• リビング収納
• 洗面収納

などを配置します。

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14．断熱リノベーション

マンションは戸建てよりも断熱性能が高いケースがありますが、古いマンションでは窓や外壁側の壁から冷気を感じることがあります。

特に窓は熱の出入りが大きい部分です。

サッシ交換が難しい場合でも、

• 内窓
• ガラス交換
• カーテン
• 断熱材
• 断熱ボード

などを検討できます。

ただし、窓やサッシは共用部分に該当する場合があるため、工事前に管理規約を確認する必要があります。

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15．防音・遮音対策

マンションでは上下左右の住戸との距離が近いため、防音も重要です。

特に、

• 床
• 壁
• 天井
• 配管
• ドア

などから音が伝わる可能性があります。

床については、管理規約で遮音性能が指定されていることがあります。

また、ピアノやホームシアターなどを設置する場合には、一般的な内装工事とは別に防音計画が必要になることがあります。

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16．照明計画

マンションリノベーションでは照明計画も重要です。

一般的なシーリングライトだけでなく、

• ダウンライト
• スポットライト
• ペンダントライト
• ブラケット
• 間接照明
• 足元照明

などを組み合わせます。

例えば、

LDK全体を明るくする照明

＋

ダイニング用ペンダント

＋

キッチン照明

＋

テレビ背面の間接照明

といった構成にすると、時間帯や用途によって雰囲気を変えられます。

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17．造作家具

マンションリノベーションでは、既製家具だけでなく造作家具を取り入れる方法があります。

例えば、

• テレビボード
• 本棚
• リビング収納
• キッチン収納
• 洗面収納
• デスク
• ベンチ
• カウンター

などです。

造作家具のメリットは、空間に合わせて寸法を自由に決められることです。

一方、既製家具と比較すると費用が高くなる場合があります。

そのため、

「絶対に造作したい部分」

と

「既製品でもよい部分」

を分けると予算を調整しやすくなります。

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18．マンションリノベーションの費用

費用はマンションの広さ、築年数、工事範囲、設備グレード、仕上げ材によって大きく変わります。

一般的な考え方としては、

部分リノベーション

数百万円程度から検討するケースがあります。

水回り＋内装改修

数百万円規模になることがあります。

間取り変更を含む全面リノベーション

1,000万円前後、あるいはそれ以上になるケースもあります。

ただし、これらはあくまで目安です。

同じ70㎡のマンションでも、

「内装中心」

なのか、

「スケルトン状態にして設備・配管まで全面更新」

なのかで金額は大きく変わります。

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19．費用を左右するポイント

マンションリノベーションの費用を大きく左右するのは以下です。

① 面積

面積が広いほど、床・壁・天井などの施工面積が増えます。

② 工事範囲

部分改修と全面改修では大きく異なります。

③ 設備グレード

キッチンや浴室などは、同じメーカーでもグレードによって価格が大きく変わります。

④ 間取り変更

間仕切りの撤去・新設、建具変更などが増えるほど費用が上がります。

⑤ 配管工事

給排水管を更新するかどうかで費用が変わります。

⑥ 仕上げ材

無垢材、タイル、天然石、左官などを多用すると費用が上がります。

⑦ オーダー家具

造作家具は既製品より高くなることがあります。

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20．スケルトンリノベーション

マンションリノベーションの中でも大規模なのがスケルトンリノベーションです。

スケルトンとは、内装や設備などを可能な範囲で解体し、建物の構造躯体に近い状態にしてから新しくつくり直す方法です。

メリットは、間取りや設備を大きく変更しやすいことです。

例えば、

既存3LDK

↓

スケルトン解体

↓

新しい2LDK

というように、住戸内部を大幅につくり変えられます。

ただし、すべてが自由になるわけではありません。

構造躯体、共用部分、配管、排気経路などによって制限されます。

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21．スケルトンリノベーションのメリット

大きなメリットは、既存の内装に制約されずに設計できることです。

例えば、

• 古い配管を更新する
• 古い電気配線を更新する
• 間取りを変更する
• 収納を増やす
• 水回りを再配置する
• 天井・壁・床を一から計画する

などが可能になります。

築年数の古いマンションでは、表面だけをきれいにするよりも、内部の設備まで確認できる点もメリットです。

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22．中古マンション購入＋リノベーション

中古マンションを購入してリノベーションする場合、

「物件価格＋リノベーション費用」

だけで予算を考えてはいけません。

その他にも、

• 仲介手数料
• 登記費用
• ローン費用
• 火災保険
• 引越し費用
• 仮住まい費用
• 家具・家電
• 設計費
• 申請費
• 予備費

などが発生する可能性があります。

そのため、総予算を最初に設定することが重要です。

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23．物件選びで確認するポイント

リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合、価格や立地だけで選ぶと失敗する可能性があります。

確認したいのは、

• 築年数
• 構造
• 管理状態
• 修繕履歴
• 長期修繕計画
• 管理費
• 修繕積立金
• 管理規約
• 配管方式
• 電気容量
• 給湯方式
• 排水経路
• 窓
• 梁
• 柱
• 天井高さ
• エレベーター
• 工事搬入経路

などです。

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24．築年数が古いマンションの注意点

築年数が古いマンションでは、内装だけでなく建物全体の状態も確認する必要があります。

特に重要なのが、

• 給排水管
• 電気設備
• 給湯設備
• 防水
• 外壁
• 大規模修繕履歴

などです。

専有部分をきれいにリノベーションしても、マンション全体の管理状態が悪ければ長期的な資産価値に影響する可能性があります。

そのため、室内だけでなくマンション全体を見ることが重要です。

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25．マンションリノベーションの工事の流れ

一般的には以下のような流れになります。

STEP1　希望条件を整理

「どんな暮らしをしたいか」を考えます。

STEP2　予算を決める

物件費用と工事費用を合わせて総予算を設定します。

STEP3　現地調査

寸法、梁、柱、配管、電気などを確認します。

STEP4　管理規約確認

工事可能範囲や申請条件を確認します。

STEP5　プラン作成

間取り、設備、収納、照明などを決めます。

STEP6　見積もり

工事内容に応じて詳細見積もりを作成します。

STEP7　仕様決定

床、壁、建具、設備、照明などを決定します。

STEP8　管理組合へ申請

必要な書類を提出します。

STEP9　着工

解体、設備、木工事、内装などを進めます。

STEP10　完了検査

設備や仕上がりを確認します。

STEP11　引き渡し

問題がなければ引き渡しとなります。

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26．解体工事で分かること

リノベーションでは、解体して初めて分かることがあります。

例えば、

• 想定外の配管
• 古い配線
• 下地の劣化
• コンクリートの状態
• 床の不陸
• 漏水跡
• 梁の位置
• ダクト
• 共用配管

などです。

そのため、全面リノベーションでは予備費を確保しておくことが重要です。

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27．追加工事を防ぐ方法

リノベーションでは、工事途中に追加費用が発生することがあります。

特に解体後に、

「予定していた場所に配管がない」

「床下の高さが足りない」

「下地が傷んでいる」

といった問題が発生すると、追加工事が必要になる可能性があります。

これを防ぐには、

• 事前調査を十分に行う
• 既存図面を確認する
• 管理会社に資料を確認する
• 解体範囲を明確にする
• 見積書の内容を確認する
• 追加工事のルールを契約時に決める

ことが重要です。

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28．見積書のチェックポイント

見積書を見るときは、単純に「総額」だけを見るのではなく、工事内容を確認します。

例えば、

「内装工事　一式」

だけでは具体的な内容が分かりません。

できれば、

• クロス数量
• 床数量
• 建具数量
• 解体範囲
• 廃材処分
• 電気工事
• 給排水工事
• 木工事
• 設備機器

などを確認します。

また、

「別途工事」

という項目が多い場合は注意が必要です。

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29．コストを抑える方法

マンションリノベーションは、工夫次第でコストを抑えられます。

既存を活用する

すべてを新しくする必要はありません。

状態の良いものは残します。

間取り変更を減らす

壁を壊して新しく作るより、既存間取りを活用した方が安くなることがあります。

設備グレードを調整する

キッチンなどは見た目を維持しながら、機能を絞る方法があります。

仕上げを使い分ける

全面タイルではなく、アクセント部分だけタイルにする方法があります。

造作を減らす

既製品をうまく利用します。

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30．逆に費用が高くなりやすい工事

以下は比較的コストが上がりやすい工事です。

• 大幅な間取り変更
• 水回り移動
• 配管更新
• 無垢材
• 天然石
• タイル
• 左官仕上げ
• 造作家具
• オーダーキッチン
• アイランドキッチン
• 大量のダウンライト
• 間接照明
• 防音工事
• 断熱工事

ただし、すべてを採用する必要はありません。

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31．デザインを成功させるポイント

マンションリノベーションでは、「素材をたくさん使う」よりも、全体の統一感が重要です。

例えば、

床＝木目

壁＝白

建具＝木目

家具＝ブラック

照明＝ブラック

というように色や素材を整理すると、まとまりのある空間になります。

逆に、

木目＋石＋タイル＋モルタル＋カラフルな壁紙

などを無計画に組み合わせると、統一感がなくなる可能性があります。

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32．人気のデザイン

近年は、

• ナチュラル
• 北欧
• モダン
• インダストリアル
• ホテルライク
• ジャパンディ
• ミニマル
• ヴィンテージ

など、さまざまなスタイルがあります。

重要なのは、流行だけで決めないことです。

マンションリノベーションは大きな費用がかかるため、10年、20年後も使いやすいデザインを意識することが重要です。

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33．バリアフリーリノベーション

将来の生活まで考えるなら、バリアフリー化も有効です。

例えば、

• 段差解消
• 引き戸
• 手すり
• 滑りにくい床
• 廊下幅の確保
• トイレ空間の拡張
• 浴室への出入り改善

などです。

現在は問題なくても、将来的に住み続けることを考えると、最初から使いやすい間取りにしておくメリットがあります。

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34．ペットと暮らすマンションリノベーション

ペットを飼っている場合は、床や壁の素材にも配慮します。

例えば、

• 傷に強い床
• 滑りにくい床
• 消臭性のある壁材
• 掃除しやすい壁
• ペット用収納
• ペットスペース

などです。

また、マンションの管理規約によってペット飼育に関するルールが定められている場合があります。

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35．マンションリノベーションの失敗例

失敗例1　管理規約を確認していない

希望した床材が使用できなかった、というケースがあります。

失敗例2　水回りを自由に移動できると思っていた

排水勾配や配管スペースの問題で、希望位置に移動できないことがあります。

失敗例3　予算を使い切ってしまった

追加工事や家具・家電の予算がなくなることがあります。

失敗例4　収納が足りない

見た目を優先しすぎて収納スペースが不足するケースです。

失敗例5　照明計画が不十分

完成後に「暗い」「スイッチが使いにくい」と気付くことがあります。

失敗例6　コンセントが足りない

家具配置を決めずに電気工事をすると、コンセント不足が起こりやすくなります。

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36．成功するマンションリノベーションの考え方

成功するリノベーションでは、最初にデザインから考えません。

まず、

「どんな生活をしたいか」

を考えます。

例えば、

「料理をしながら家族と会話したい」

なら対面キッチン。

「服を一か所にまとめたい」

ならファミリークローゼット。

「家で仕事をする」

ならワークスペース。

「掃除を楽にしたい」

なら掃除しやすい床材や収納。

というように、生活から逆算して間取りを決めます。

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37．マンションリノベーションで特に重要な5項目

マンションリノベーションでは、次の5つを特に重視するとよいでしょう。

① 管理規約

何ができるかを確認する。

② 配管

水回り変更の可能性を判断する。

③ 構造

撤去できる壁とできない壁を確認する。

④ 予算

本体工事だけでなく諸費用・予備費まで考える。

⑤ 生活動線

見た目だけでなく、毎日の使いやすさを優先する。

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38．マンションリノベーションの予算配分

予算を組むときは、すべてを設備に使うのではなく、全体のバランスを考えることが重要です。

例えば、

• キッチン
• 浴室
• 洗面
• トイレ
• 内装
• 電気
• 給排水
• 建具
• 収納
• 照明
• 設計費
• 解体・処分
• 諸経費
• 予備費

などに分けて考えます。

「キッチンだけ高級品にして、他を最低グレードにする」という方法もあります。

反対に、設備を標準品にして内装や照明に予算を配分する方法もあります。

重要なのは、自分がどこに価値を感じるかです。

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39．業者選び

マンションリノベーションでは、施工会社選びも重要です。

比較するときは、

• マンション施工実績
• 施工事例
• 見積もり内容
• 設計力
• 現場管理
• アフターサービス
• 管理組合対応
• 担当者との相性

などを確認します。

単純に「一番安い会社」を選ぶのではなく、工事内容と価格のバランスを見ることが重要です。

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40．まとめ

マンションリノベーションは、単純に古い部屋を新しくするだけの工事ではありません。

間取り、設備、収納、照明、内装、断熱、防音、配管などを総合的に見直し、「現在の暮らしに合った住まい」をつくることが大きな目的です。

特にマンションでは、戸建住宅とは違い、

• 管理規約
• 専有部分と共用部分
• 構造躯体
• 給排水管
• 排気ダクト
• 遮音規定
• 工事時間
• 搬入経路

などの制約があります。

そのため、最初に「どんなデザインにするか」だけを考えるのではなく、「何ができるマンションなのか」を確認することが重要です。

そして、

物件調査 → 管理規約確認 → 現地調査 → 間取り計画 → 設備計画 → 見積もり → 仕様決定 → 管理組合申請 → 着工

という順序で進めることで、トラブルを減らすことができます。

また、リノベーションでは「見た目」だけでなく、配管・電気・断熱・遮音・収納・動線など、完成後には見えなくなる部分も非常に重要です。

特に築年数の古いマンションを全面的にリノベーションする場合は、表面的な内装だけでなく、可能な範囲で設備や配管の状態まで確認することが、長く快適に住むためのポイントになります。

マンションリノベーションは、自由度が高い一方で、建物特有の制約も多い工事です。

だからこそ、「できること」と「できないこと」を最初に把握し、予算・性能・デザイン・生活動線のバランスを取ることが、成功するマンションリノベーションの最大のポイントです。

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