マンションリノベーションの思考プロセスについて2026.01.25

■ 第1章：マンションリノベーションとは何か（定義と本質）

マンションリノベーションとは、既存の分譲マンションや中古マンションの一室（専有部分）に対して、間取り・内装・設備・性能を抜本的に見直し、住まいの価値を再構築する行為である。単なる老朽化対策や設備交換を主目的とする「リフォーム」と異なり、リノベーションは“暮らし方そのものの再設計”を目的とする点に最大の特徴がある。

マンションは戸建て住宅と異なり、「区分所有」という法的枠組みの中で成立している。そのため、建物全体（共用部分）と各住戸（専有部分）が明確に区分され、リノベーション可能な範囲には厳密な制約が存在する。この制約を正確に理解し、その中で最大限の自由度と価値を引き出すことこそが、マンションリノベーションの本質である。

また、マンションリノベーションは以下の3つの価値軸で語ることができる。
・機能価値：間取り、動線、設備性能の向上
・情緒価値：デザイン、素材、空間体験
・資産価値：将来売却・賃貸時の市場評価

これら3軸は互いにトレードオフの関係にある場合も多く、施主の価値観を言語化し、優先順位を設計に落とし込むプロセスが極めて重要となる。

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■ 第2章：マンション特有の法規・制約構造

マンションリノベーションを語る上で避けて通れないのが、法規・規約・構造の三重制約である。

1．区分所有法と管理規約
マンションは区分所有法に基づき、以下の3つに区分される。
・専有部分（住戸内部）
・共用部分（躯体、配管、廊下、外壁等）
・専用使用権付き共用部分（バルコニー、玄関ドア等）

リノベーション可能なのは原則として「専有部分」のみであり、共用部分には一切手を加えることができない。加えて、各マンションごとに定められた管理規約・使用細則が、工事内容・時間・使用材料・設備仕様を細かく規定している。

例：
・床材は遮音等級LL-45以上必須
・水回りの位置変更禁止
・玄関ドアの交換不可
・給排水管は共用部扱い

これらを無視した設計は、理論上可能でも実行不可能である。

2．建築基準法と用途制限
専有部分であっても、用途変更や構造変更が建築基準法に抵触するケースがある。特に注意すべきは以下である。
・耐力壁（構造壁）の撤去不可
・界壁の防火・遮音性能保持
・居室採光・換気基準

図面上は単なる壁に見えても、実際には構造耐力を担っている場合があり、事前調査なしの設計は極めて危険である。

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■ 第3章：マンション構造別リノベーション戦略

マンションの構造形式は、リノベーションの自由度を大きく左右する。

1．壁式構造
特徴：柱や梁が壁として一体化
メリット：天井がフラットで室内がすっきり
デメリット：間取り変更の自由度が低い

→戦略：
・既存間取りを活かした“再編集型”リノベ
・収納・造作・素材で差別化

2．ラーメン構造
特徴：柱と梁で構成、壁は非耐力
メリット：間取り自由度が高い
デメリット：梁型が出やすい

→戦略：
・大胆なワンルーム化
・梁を意匠として処理

3．混合構造
部分的に耐力壁が存在
→事前構造調査が必須

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■ 第4章：リノベーションのプロセス全体像

マンションリノベーションは、以下の7段階で構成される。

1．情報収集・価値観整理
2．物件選定（中古購入＋リノベの場合）
3．管理規約・現況調査
4．設計（基本→実施設計）
5．見積・契約
6．工事
7．検査・引渡し・アフター

特に重要なのが「設計前段階」であり、この時点で失敗の8割が決定する。

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■ 第5章：費用構造と相場の本質

マンションリノベーション費用は「面積×単価」という単純な話ではない。以下の内訳理解が不可欠である。

・解体工事
・下地工事
・設備工事（給排水・電気・空調）
・内装仕上
・造作工事
・設計監理費
・諸経費

相場感（フルスケルトン）：
・60㎡：900〜1200万円
・70㎡：1100〜1400万円
・80㎡：1300〜1700万円

ここで重要なのは「コストを下げる」ではなく「コストの意味を知る」ことである。

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■ 第6章：設備・性能リノベーション

・断熱性能向上（内窓・断熱材）
・給排水管更新
・電気容量増設
・床遮音対策

マンションでは“見えない性能”が住み心地を決定づける。

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■ 第7章：デザインと暮らしの設計

良いリノベーションとは「映える空間」ではなく「暮らしが破綻しない空間」である。

・生活動線
・家事動線
・視線制御
・音・匂い・光

これらを統合的に設計する必要がある。

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■ 第8章：よくある失敗と構造的原因

・管理規約未確認
・理想先行で予算破綻
・デザイン重視で生活崩壊
・将来価値を無視

失敗は個人のミスではなく、プロセス設計の欠陥で起こる。

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■ 第9章：資産価値とリノベーション

・売れるリノベ／売れないリノベ
・万人性と個性のバランス
・立地×面積×間取りの原則

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■ 第10章：マンションリノベーションの思考法

マンションリノベーションは「工事」ではない。

・制約条件を読む力
・価値を編集する力
・将来を織り込む力

これらを統合する“意思決定の技術”である。

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■ 第11章：施主向け・超噛み砕きマンションリノベーション講座

ここからは専門用語や実務視点を極力排除し、「これからマンションリノベを考える施主」が理解すべき本質だけを整理する。

◇ まず知っておくべき大前提

マンションリノベーションは
「やりたいことを全部やる工事」ではなく
「できること・できないことを理解した上で、最適解を探す作業」である。

戸建てと違い、マンションには強い制限がある。これを知らずに始めると、ほぼ確実に後悔する。

◇ 施主が勘違いしやすい3つのポイント

① 間取りは自由に変えられると思っている
→ 実際は「壊せない壁」が必ず存在する。
→ 水回り（キッチン・風呂・トイレ）は動かせない場合も多い。

② おしゃれ＝成功だと思っている
→ 写真映えする家と、住みやすい家は別物。
→ 生活して3か月後にストレスが出るかどうかが本当の評価軸。

③ 見積が安い会社が正解だと思っている
→ 安い＝内容が削られている可能性が高い。
→ 「何が入っていて、何が入っていないか」を読む力が重要。

◇ リノベで施主がやるべきことは3つだけ

① 自分たちの暮らしを言語化する
・朝は何時に起きるか
・家でどれくらい料理をするか
・在宅ワークはあるか
・収納は多いか少ないか

→ おしゃれなイメージより、生活の事実が重要。

② 予算の“上限”を最初に決める
・理想から考えると必ずオーバーする
・上限を決めることで設計が現実的になる

③ 管理規約は必ず読む（読めなければ説明してもらう）
・床の遮音規定
・水回り制限
・工事時間ルール

◇ リノベ費用の考え方（超重要）

よくある誤解：
「70㎡だから1000万円くらい？」

正解：
・配管を替えるか
・間取りをどれだけ変えるか
・造作家具を作るか

で200〜300万円単位で変わる。

削ってはいけないもの：
・配管更新
・電気容量
・下地補修

削って調整できるもの：
・造作家具
・一部の仕上材

◇ 施主が主導権を握るための質問集

打合せで、以下を必ず聞く。
・「これは管理規約的に問題ありませんか？」
・「10年後に困る可能性はありますか？」
・「コストを下げるなら、どこを削るのが安全ですか？」

この質問に即答できない会社は要注意。

◇ 良いリノベーションとは何か（施主視点）

・完成直後にテンションが上がる家 → △
・半年後にストレスが減っている家 → ◎

成功している施主の共通点は
「全部決めようとしない」
「プロに任せる部分を決めている」こと。

マンションリノベーションは
人生で数回あるかないかの大きな意思決定。

知識で武装するより
考え方を間違えないことが、最大の防御になる。

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■ 第12章：施主が“迷わなくなる”ための完全施主目線ガイド

ここからは、施主が実際に感じる
「何が正解かわからない」
「決めるのが怖い」
「言いくるめられていないか不安」
という感情に正面から向き合う。

◇ 施主が本当に怖がっているもの

多くの施主が恐れているのは
・失敗すること
ではなく
・失敗に気づけないまま進むこと
である。

だから必要なのは
専門知識ではなく
「判断の軸」である。

◇ 施主のための判断軸はこの4つだけ

① 今の暮らしに合っているか
② 5〜10年後も破綻しないか
③ 管理規約的に無理していないか
④ お金の使い方に納得できるか

この4つのどれかに引っかかるなら、
そのプランは“まだ早い”。

◇ 間取りで迷ったときの考え方

施主がよく言う言葉：
「この間取り、なんとなく不安で…」

その直感は、だいたい正しい。

不安の正体はたいてい
・動線が複雑
・家具の置き場が曖昧
・生活シーンが想像できない
のどれかである。

→ 図面を見るときは
「朝起きてから寝るまで」を
頭の中で再生する。

◇ 設備選びで失敗しないための施主ルール

・最新＝正解ではない
・掃除できない設備はストレスになる
・ショールームでテンションが上がったものは疑う

正解は
「説明を聞いてテンションが下がらないもの」。

◇ 施主が“口出しすべきところ／しなくていいところ”

口出しすべき：
・生活に直結する動線
・収納量と位置
・予算配分

任せていい：
・細かい寸法調整
・下地や納まり
・現場レベルの施工判断

全部口出し＝安心ではない。
むしろ失敗率が上がる。

◇ 打合せがしんどくなったときのサイン

以下が出たら要注意。
・毎回、家に帰ってからモヤモヤする
・その場では理解した気になる
・質問しづらい空気がある

これは
「施主が悪い」のではなく
「説明不足」である。

◇ 良い担当者の超シンプルな見分け方

・デメリットを先に言う
・即決を迫らない
・質問されることを嫌がらない

逆に
「大丈夫です」しか言わない人は危険。

◇ 施主が覚えておくと楽になる言葉

「今日は決めません」
「一度持ち帰ります」
「予算的に厳しいです」

これを言える施主ほど、満足度が高い。

◇ 住み始めてから後悔しない施主の共通点

・8割完成でOKだと思っている
・完璧を目指していない
・住みながら微調整する前提

マンションリノベは
“完成”がゴールではない。

「ストレスが減る暮らし」が
できて初めて成功である。

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■ 第13章：完成度が跳ねる“施主のための最重要チェックリスト”

この章は、
・知識がなくても
・センスに自信がなくても
・時間がなくても

これを押さえるだけで
「リノベの完成度が一段階上がる」
ポイントだけを集めた施主専用ガイドである。

◇ チェック① 初回相談で必ずやるべきこと

初回相談のゴールは
「プランをもらうこと」ではない。

正解のゴールは
「この人たちに任せて判断ミスをしないか」を見極めること。

施主が必ず言うべき一言：
「失敗した施主の例を教えてください」

良い担当者ほど
・実例を出す
・原因を説明する
・自社のミスも隠さない

◇ チェック② プラン提出時の見るべき3点

図面で見るのは、ここだけでいい。

① 収納の“量”ではなく“位置”
→ 使う場所の近くにあるか

② コンセントとスイッチの位置
→ 図面に無ければ、ほぼ確実に後悔する

③ 家具を置いた後の通路幅
→ 人がすれ違えるか／朝の動線が詰まらないか

◇ チェック③ 見積書で完成度が決まる

完成度が低いリノベの多くは
「設計」ではなく
「見積の読み飛ばし」で起きている。

最低限見る項目：
・配管更新が含まれているか
・電気容量の変更
・下地補修の有無

「一式」表記が多いほど
完成度は運任せになる。

◇ チェック④ 工事中、施主がやるべき最小限

正解は
“見に行きすぎない”こと。

ただし、以下のタイミングだけは行く。
・解体直後
・下地完了時
・完成直前

この3回で十分、完成度は守れる。

◇ チェック⑤ 完成直前に必ず確認すること

テンションが上がっている状態で
これを見るのが最重要。

・扉や引き出しは全開するか
・水回りの音は気にならないか
・照明の色が生活に合っているか

「住む前に直せる違和感」は
必ず今のうちに言う。

◇ チェック⑥ 住み始めてから“正解になる家”の条件

完成度が高い家の共通点は
・少し余白がある
・使いながら調整できる
・最初から完璧を目指していない

だから
完成時に100点を狙わない。

80点で止めて
暮らしながら仕上げる家が
最終的に一番満足度が高い。

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■ 施主向けまとめ：これだけ覚えておけば失敗しない

・焦って決めない
・その場で即決しない
・違和感を飲み込まない

マンションリノベーションで
一番大事なのは
「良い判断を積み重ねること」。

知識よりも
冷静さが、完成度を決める。

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