マンションリフォームについて2026.01.23

深層・暗部・臨界領域

― “設計でも施工でもない部分”が結果を支配する ―

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第17章｜なぜマンションリフォームは「説明されない失敗」が多いのか

17-1. 失敗は3種類しかない

実務上の失敗は、ほぼこの3つです。

1. 物理的に無理
2. 制度的に無理
3. 人間的に無理

しかし契約前は、すべて
「できる／できない」ではなく
「たぶんできる」「前例はある」
という曖昧ゾーンで処理されます。

➡ 失敗の種は、ここでまかれている。

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第18章｜「壊せる壁」と「壊すと終わる壁」

18-1. 耐力壁より危険な壁

実務で一番怖いのはこれです。

• 設備逃げ壁
• 誘導壁
• 後施工壁

構造的には壊せる。
だが壊した瞬間に：

• 排水ルートが消える
• ダクトが成立しない
• メンテ不可になる

➡ 壊せる ≠ 成立する

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第19章｜排水計画の「誰も言わない限界線」

19-1. 排水には“心理限界”がある

理論上は勾配が取れればOK。
しかし実務では、

• 流れる音
• 詰まりやすさ
• 清掃不能区間

が一定距離を超えると必ずクレームになります。

プロの暗黙ルール

• キッチン横移動：2.5m以内
• トイレ横移動：1.5m以内
• 洗面：比較的自由

これを超える提案をする業者は
経験不足か、覚悟がない。

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第20章｜床上げは「高さ」より「連続性」

20-1. 10mmの段差が生活を壊す

実務で最も後悔されるのは、

• 玄関框との関係
• 建具下端
• 家具搬入

床上げは局所でやると破綻します。

➡ 正解は「住戸全体のレベル設計」

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第21章｜梁型処理の“見せない失敗”

21-1. 梁は「隠すと負け」

梁を下げ天井で消すと：

• 圧迫感
• 照明破綻
• 空調効率低下

実務者はこう考えます。

梁は消すものではなく、
空間のルールとして受け入れるもの

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第22章｜管理組合が本当に恐れているもの

22-1. 騒音ではない

管理組合が一番怖いのは、

• 前例化
• 責任の連鎖
• 統制不能

つまり
「一人にOKを出すと、止められなくなる」

➡ だから理屈より空気で否認される。

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第23章｜理事会で通る設計・落ちる設計

23-1. 通る設計の共通点

• 代替案が用意されている
• 元に戻せる説明がある
• 共用部影響が可視化されている

23-2. 落ちる設計の特徴

• 「最新なので大丈夫です」
• 「他でやってます」
• 「理論的には可能」

➡ 理事会は技術者ではない
➡ 感情とリスク回避で判断する

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第24章｜スケルトン後に地獄を見る瞬間

24-1. 配管が“思った位置にない”

図面は信用してはいけない。

• 増設配管
• 勝手な改修履歴
• 過去工事のツケ

➡ 解体＝調査の始まり

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第25章｜施工者が本音で嫌がる設計

25-1. 「納まり未決」の設計

• 寸法未確定
• 材種未定
• 逃げなし

現場では
図面に描いてないことが一番コストがかかる

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第26章｜設計者が口に出さない本当の判断軸

26-1. 「美しいか」ではない

設計者の脳内はこうです。

1. 事故らないか
2. クレームにならないか
3. 将来壊しやすいか
4. 美しいか（最後）

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第27章｜高級設備が失敗しやすい理由

27-1. マンションは設備に厳しい

• 換気量不足
• 排熱不足
• メンテスペース不足

➡ 戸建て基準を持ち込むと事故る

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第28章｜「このマンションはリフォーム向きか？」の即断法

プロは現地でここを見る。

• PS位置
• 梁せい
• 天井懐
• 管理人の一言

10分で8割分かります。

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第29章｜売却前リフォームの禁断領域

29-1. やると逆効果なこと

• 個性強すぎ
• 高級すぎ
• 固定しすぎ

➡ 売却前は「余白」が価値

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第30章｜最深部：結局、勝敗を分けるもの

30-1. 技術ではない

マンションリフォームの最終勝者は、

• 調整できる人
• 引き際を知っている人
• 「やらない判断」ができる人

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最終結論（ここまで潜った先）

マンションリフォームは
「何をするか」ではなく
「何をしないか」を決める行為です。

自由度は幻想。
最適解は、いつも制約の内側にあります。

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