マンションリフォームのポイントについて2025.08.08

第1章　マンションリフォームとは

1-1. 定義と目的

マンションリフォームとは、既存のマンション住戸内部の設備や内装、間取りを改修・交換・変更する工事を指します。戸建てと異なり、建物の構造や共用部分は管理組合の管理下にあるため、リフォーム可能な範囲は専有部分に限定されます。
目的は多岐にわたりますが、大きく分けると以下の通りです。

1. 老朽化対応
   　キッチンや浴室、配管、壁紙などの経年劣化に伴う交換。
2. ライフスタイル適応
   　家族構成や働き方の変化に合わせた間取り変更や機能追加。
3. 快適性向上
   　断熱性、遮音性、収納力、バリアフリー性能の向上。
4. 資産価値向上
   　売却や賃貸を見据えた内装・設備のグレードアップ。

第2章　マンションリフォームの特徴

2-1. 戸建てとの違い

マンションリフォームは戸建てと比較して以下の特徴があります。

• 構造制約
  　梁・柱・耐力壁などは撤去不可。構造躯体の加工は原則禁止。
• 専有部分と共用部分の境界
  　玄関ドアや窓サッシは共用部分扱いのため、勝手に交換できない。
• 管理規約による制限
  　工事時間や使用材料、工法などが管理組合により細かく定められる。
• 搬入・搬出ルール
  　エレベーター養生や工事車両の駐車場所確保など、管理組合との調整が必須。

2-2. 工事可能な範囲

一般的にリフォーム可能なのは以下の部分です。

• 床仕上げ材（フローリング、カーペット、クッションフロアなど）
• 壁紙、塗装、内装パネル
• 天井仕上げ
• 室内ドア、収納扉
• キッチン、浴室、洗面台、トイレなどの住宅設備
• 給水・給湯・排水配管（専有部分内のみ）
• 電気配線、照明、コンセント位置

※サッシ、玄関ドア、バルコニー床、外壁は共用部分のため、基本的に変更不可。

第3章　マンションリフォームの種類

3-1. 部分リフォーム

劣化や不便さを感じる部分のみを改修。工期・費用が比較的抑えられる。

• 水回り交換（キッチン・浴室・トイレ・洗面）
• 床や壁紙の貼替え
• 建具交換
• 照明器具の更新

3-2. 全面リフォーム

住戸全体をスケルトン（構造躯体のみの状態）にして、間取り・設備・内装を一新。
間取り自由度は高いが、管理規約・構造制約を受ける。

3-3. リノベーション

単なる修繕ではなく、付加価値を生む改修。デザイン性、性能向上、ライフスタイル最適化が目的。

第4章　リフォームの工程

4-1. 事前準備

1. 現状調査
   　採寸、設備・配管位置、構造確認。
2. 管理規約確認
   　工事可能範囲、使用可能な床材の遮音性能（LL-45など）確認。
3. 要望整理
   　家族構成、生活動線、収納量、将来の変化も考慮。

4-2. 設計・見積もり

• プランニング（図面作成）
• 設備・材料選定
• 複数業者から相見積もり
• 管理組合への申請書類作成

4-3. 工事

1. 解体工事（内装撤去、設備撤去）
2. 配管・配線工事
3. 下地施工
4. 仕上げ工事（床、壁、天井）
5. 設備設置
6. 最終検査・清掃

第5章　費用相場

5-1. 部分リフォーム費用

• キッチン交換：70〜150万円
• ユニットバス交換：80〜160万円
• トイレ交換：20〜50万円
• 壁紙全室貼替え：20〜50万円

5-2. 全面リフォーム費用

• 60㎡住戸：600〜1,200万円
• 80㎡住戸：800〜1,500万円

第6章　注意点

• 遮音規定遵守：LL-45相当の床材を使用
• 配管経路制限：躯体コンクリートに穴あけ不可
• 近隣挨拶：上下階・隣戸への事前説明
• 仮住まい確保：全面リフォーム時は必要

第7章　最新トレンド

• 在宅ワーク対応：ワークスペース設置
• 省エネ設備：節水型トイレ、エコキュート
• スマートホーム化：IoT照明・エアコン連動
• ナチュラル素材：無垢フローリング、漆喰壁

第8章　法規制と管理規約の理解

8-1. 管理規約の重要性

マンションリフォームで最も重要な前提条件が「管理規約」です。
管理規約は、マンションの区分所有法に基づき管理組合が定めたルールで、専有部分と共用部分の境界、工事可能範囲、騒音対策、工事時間、使用できる材料の性能基準などが細かく記載されています。
特に床材の遮音性能は厳格で、規定を満たさない場合は工事不可となることもあります。

8-2. 工事申請手続き

通常、工事開始前に以下の書類を提出します。

1. 工事申請書（工事概要、施工期間、施工会社情報）
2. 平面図・配管図・電気配線図
3. 仕様書（使用する建材や機器の型番、遮音等級など）
4. 工程表
5. 工事車両・搬入経路計画
6. 施工業者の保険証明書

管理組合の承認を得ないまま工事を開始すると、工事中止命令や原状回復命令が出る可能性があります。

8-3. 法律面の注意

• 建築基準法：耐力壁の撤去禁止、開口部拡大の制限
• 消防法：感知器・避難経路の確保
• 電気工事士法：電気工事は有資格者による施工義務
• 給水条例：配管材質の規制、逆流防止器の設置義務

第9章　間取り変更の可能性と制限

9-1. 間取り変更の自由度

マンションでは柱や梁、配管シャフトの位置が固定されているため、戸建てのような大幅な構造変更は難しいです。
しかし、スケルトンリフォームを行えば、専有部分内での壁撤去や間仕切り位置変更は可能です。

9-2. よくある間取り変更例

• 和室を洋室化
  　畳をフローリングへ変更、押入れをクローゼット化。
• リビング拡張
  　隣接する部屋との間仕切り撤去。
• ウォークインクローゼット設置
  　廊下や一部居室を収納に改造。
• オープンキッチン化
  　吊戸棚や壁を撤去し対面式に変更。

9-3. 配管位置の制限

給排水管は上下階を貫通しているため、大きな移動には制約があります。特に排水は勾配が必要なため、キッチンや浴室の位置移動は難易度が高くなります。

第10章　設備機器の選び方

10-1. キッチン

• I型・L型・対面型・アイランド型のレイアウト選定
• ワークトップ高さ（85cmが標準）
• マンションは排気ダクト経路に注意

10-2. 浴室

• ユニットバスが主流（1216、1317サイズなど）
• 断熱浴槽、省エネシャワーが人気
• 追い焚き配管の有無は事前確認

10-3. トイレ

• 節水型（大4.8L、小3.6L）
• 温水洗浄便座標準装備
• 手洗いカウンターの追加も可能

10-4. 洗面台

• 三面鏡収納タイプが定番
• マンションは奥行きがコンパクトなモデルが多い

第11章　内装デザインのポイント

11-1. マンション特有の空間演出

• 天井高が低め（2.4m前後）→照明計画で開放感演出
• 窓サイズが固定→内装色で明るさを補う

11-2. 材料選定

• 床：無垢材、複合フローリング、遮音性能必須
• 壁：ビニールクロス、漆喰、塗装
• 天井：クロス、化粧パネル

11-3. スタイル例

• ナチュラルモダン
• 北欧テイスト
• インダストリアル
• 和モダン

第12章　施工管理と品質確保

12-1. 施工管理の流れ

1. 着工前打ち合わせ（業者・管理組合・施主）
2. 工程管理（遅延防止）
3. 材料検品
4. 中間検査（配管・配線・下地確認）
5. 最終検査（仕上がり・動作確認）

12-2. 品質保証

• メーカー保証（設備機器）
• 工事保証（施工不良への対応）
• アフターメンテナンス契約

第13章　費用節約と高品質化のコツ

• 優先順位を決める（キッチン・浴室など使用頻度高い場所から）
• キャンペーン時期を狙う
• 標準仕様＋部分的グレードアップ
• 解体時に配管・配線を同時更新（後工事より安価）

第14章　事例紹介

1. 築25年・70㎡・フルリフォーム
   　費用：950万円
   　内容：スケルトン、間取り変更、オープンキッチン、全室フローリング
2. 水回りのみ更新・部分リフォーム
   　費用：280万円
   　内容：キッチン・浴室・トイレ交換、壁紙貼替え

第15章　トラブル事例と回避方法

• 工事音トラブル：防音養生徹底、作業時間厳守
• 配管漏水：有資格者施工＋圧力試験必須
• 仕上がり不満：契約前にサンプル確認
• 見積もり差異：仕様変更時は必ず書面承認

まとめ

マンションリフォームは、構造・法規・管理規約・設備制約など、戸建て以上に事前計画と調整が重要です。
適切な業者選定と管理組合との良好な関係構築が、工事成功の鍵となります。
また、最新のデザイン・省エネ・スマート化トレンドを取り入れることで、長期的な快適性と資産価値を高めることができます。

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