マンションリフォームは、住まいの価値や快適性を大きく向上させるための重要な選択肢として、多くのマンションオーナー、居住者に支持されている。特に中古マンション市場の活発化、物価高騰による新築価格の上昇、ライフスタイルの多様化によって、既存住宅を自分好みに刷新するニーズは年々増加している。本稿では、マンションリフォームの基礎、工程、費用相場、注意点、デザイン手法、設備更新、トラブル防止策、最新トレンドまで、あらゆる角度から徹底的に解説する。

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第1章　マンションリフォームとは何か

マンションリフォームは、マンションの専有部分（区分所有者が所有する部分）を対象に行う住宅改修工事の総称である。
ここで重要なのは「専有部分」と「共用部分」の違いである。

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■1-1 専有部分と共用部分の違い

●専有部分

区分所有者が自由にリフォームできる部分。
具体例：

• 室内壁
• 天井、床
• キッチン・浴室・トイレ・洗面台などの設備機器
• 内部配管（専有部分内の給水・排水・ガス配管）
• 建具（ドア、収納扉）
  ※ただし配管はマンション規約によって扱いが異なる。

●共用部分（リフォーム不可または管理組合の許可が必要）

• 玄関ドアの外側（内側は専有部分）
• ベランダ（避難経路であり共用部分）
• サッシ（窓）、網戸
• バルコニーの手すり
• コンクリート躯体（壁・床・天井の構造部分）

この境界を理解せずにリフォームを進めると管理組合とのトラブルに発展するため、最初の段階で非常に重要である。

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■1-2 リフォームの種類

マンションリフォームは大きく4つに分類される。

●①表層リフォーム（小規模）

主に見た目を整える工事。

• 壁紙（クロス）貼り替え
• フローリング上貼り
• 塗装
• クッションフロア交換
• 襖・障子・建具交換

費用も手が届きやすく、1日〜1週間で完了することが多い。

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●②設備リフォーム（中規模）

住宅の使い勝手と性能を大きく向上させる工事。

• キッチン交換
• 浴室ユニットバス交換
• トイレ交換
• 洗面台交換
• 給湯器交換

中古マンションでは設備耐用年数（10〜20年）が近づくため、これらはほぼ必須の工事となる。

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●③間取り変更（大規模）

壁を撤去したり造作したりする工事。
特に人気が高い、

• 和室を洋室に変更
• 2LDKを1LDKに変更
• 仕切りを撤去して広いLDKをつくる
• ウォークインクローゼット新設

しかしマンションは「構造壁（壊せない壁）」が存在するため、戸建てと比べて制限が多い点も特徴。

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●④フルリノベーション（全面）

40㎡〜80㎡の部屋をまるごと刷新する工事で、

• 配管総交換
• 全壁・天井・床の更新
• 設備機器すべて更新
• 間取り変更
• 内装デザイン刷新
• 断熱・遮音対策
• 照明・電気計画刷新

などを行う。
「新築そっくり」「スケルトンリノベ」などと呼ばれる。

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第2章　マンション特有のリフォーム制約

マンションリフォームは戸建てと違い、構造上・規約上の制約が多い。

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■2-1 構造壁の存在

マンションには主に以下の構造がある。

●ラーメン構造（柱・梁で建物を支える）

• 壁は壊せることが多い。
• 間取りの自由度が高い。

●壁式構造（壁で建物を支える）

• 壁の多くが構造壁で壊せない。
• 間取り変更に制限が出る。

中古マンションでは壁式が多いため、この影響は大きい。

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■2-2 排水経路の制限（スラブの高さ）

マンションの床下の高さが低いと排水管の勾配がとれず、

• キッチン位置変更不可
• 洗面所移動不可

などが生じる。
特に築年数が古いマンションは床下150mm程度しかないこともある。

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■2-3 水回りの移動制限

マンションでは、水回りの移動は「排水管の勾配」が最重要。
これを無視して移動すると、

• 排水詰まり
• 逆流
• 下階漏水

などの大事故につながる。

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■2-4 防音規約

マンションでは、管理規約で「フローリングの遮音等級（L-45など）」が規定されている。

• L-45以上の遮音フローリング必須
• 防音マットの使用義務

などの制限があるため、希望する床材を使用できない可能性もある。

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■2-5 管理組合の届け出・工事申請

マンションリフォームでは必ず管理組合へ届け出を行う。

提出する書類例：

• リフォーム工事申請書
• 工事図面
• 工事工程表
• 使用材料一覧
• 防音性能証明
• 工事業者の資格書類

許可が下りるまで1〜3週間かかることがある。

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第3章　マンションリフォームの工程

マンションリフォームは以下の工程で進む。

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■3-1 ①現地調査

リフォーム会社が現地を確認する。

チェック項目：

• 構造壁の位置
• 排水経路と床下高さ
• 電気容量と配線経路
• 給水・排水管の材質
• 換気設備の状態
• 既存設備の劣化
• 経年による不具合（床鳴り、タイルひび割れなど）

この調査が不十分だと後から追加費用や工事中止が発生する。

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■3-2 ②プラン提案・見積り

施主の要望を踏まえながら、

• 間取り図
• 内装材提案
• 設備機器の選定
• 工事費用見積り
• 工事期間

が示される。

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■3-3 ③契約・管理組合申請

管理規約をもとに、

• 工事可能時間（9〜17時など）
• 養生方法
• 廃材搬出方法

などが決められる。

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■3-4 ④着工

主な作業は次の通り。

●解体工事

床材・壁紙・設備機器の撤去。

●配管・電気工事

給排水管や電気配線の新設。

●木工事

壁造作、床組み、天井下地工事。

●内装工事

クロス貼り、床貼り、建具取り付け。

●設備機器設置

キッチン、ユニットバス、トイレなど。

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■3-5 ⑤完了検査・引き渡し

不具合がないかチェックし、保証書が発行される。

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第4章　費用相場と内訳

マンションリフォームでは工事規模に応じて価格帯が大きく異なる。

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■4-1 小規模リフォーム

工事内容相場クロス貼り替え30〜80万円フローリング重ね張り20〜60万円建具交換5〜20万円/1箇所

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■4-2 設備リフォーム

工事内容相場キッチン交換70〜150万円ユニットバス交換80〜160万円トイレ交換15〜40万円洗面台交換10〜40万円給湯器15〜35万円

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■4-3 間取り変更

工事項目相場壁撤去10〜50万円間仕切り造作20〜60万円和室→洋室30〜100万円

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■4-4 フルリノベーション

専有部40〜70㎡の全面改修では、

●相場：500〜1200万円

デザイン性の高いフルリノベでは1500万円以上になることもある。

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第5章　マンションリフォームのデザイン

ここでは空間デザインの視点からポイントを解説する。

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■5-1 LDK拡張

壁を取り払って広いLDKを作るのは非常に人気。
特に：

• 20帖以上の広いLDK
• 対面キッチン
  などが主流。

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■5-2 回遊動線

キッチン・洗面・廊下を回遊できるようにする動線設計は共働き世帯に大人気。

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■5-3 可動間仕切り

• 引き戸
• 可動収納
  などを使い、柔軟に間取りを変更できるスタイル。

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■5-4 収納最適化

マンションは収納が少ないため、

• パントリー
• ウォークインクローゼット
• 壁面収納

などの設置で生活動線が大幅に改善する。

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■5-5 最新インテリアトレンド

• グレー×木目
• ミニマルデザイン
• スケルトン天井（天井仕上げを撤去）
• 間接照明を多用したホテルライク空間
• タイル×無垢材の組み合わせ

マンションリフォームではデザイン次第で資産価値が上がることも特徴。

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第6章　水回り設備の選び方

マンションリフォームで重要度が高い水回りについて詳細に説明する。

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■6-1 キッチン

選ぶポイント：

• 対面か壁付けか
• ワークトップ素材（人大・ステンレス・セラミック）
• 収納量
• 食洗機のサイズ
• レンジフード性能

マンションでキッチン移動は難しい場合があるため要注意。

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■6-2 浴室

ユニットバス交換は人気で、

• 断熱浴槽
• 浴室乾燥機
• 浴室テレビ
• ほっカラリ床

など機能が多様。

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■6-3 トイレ

節水性能やデザイン性の向上で、トイレ交換は満足度が高い。

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■6-4 洗面化粧台

ボウルの大きさ、収納量、照明の質が快適性を左右。

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第7章　工事トラブルの防止策

マンションリフォームはトラブルが起きやすいため注意が必要。

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■7-1 よくあるトラブル

• 下階への漏水事故
• 騒音トラブル
• 管理組合との申請不足
• 解体後の追加工事
• 工期遅延

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■7-2 トラブルを防ぐ対策

1. 管理規約をリフォーム前に必ず確認
2. 現地調査を丁寧に行う
3. 近隣挨拶を徹底
4. 工事中の連絡体制を明確化
5. 保証内容を確認

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第8章　マンションリフォームの最新トレンド

現代のリフォームでは、以下の流行がある。

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■8-1 スケルトンリノベーション

天井・床・壁を撤去し、コンクリート部分を見せるデザイン。
開放感があり人気。

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■8-2 断熱性能アップ

マンションでも内窓を設置し、

• 結露防止
• 防音
• 省エネ

の効果がある。

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■8-3 IoT住宅

スマホで照明・空調を操作できるスマートホーム化。

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■8-4 床暖房

マンションでも電気式床暖房なら比較的導入しやすい。

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第9章　マンションリフォームの将来性

マンションストック（既存住宅）は増え続けており、今後は、

• 既存住宅を活用するリノベ市場
• 低コストで価値を高める手法
• 投資用リノベーション

が更に拡大すると予想される。

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まとめ

マンションリフォームは制約が多いものの、適切に進めれば、

• LDK拡張による広々空間
• 最新設備による快適性向上
• デザイン性の高い空間への刷新
• 資産価値アップ

など大きなメリットが得られる。
本稿では設計・デザイン・工事・管理規約・費用・最新トレンドまで網羅したが、実際のリフォームは住む人の生活スタイルによって最適解が異なる。

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