マンションリノベーションの徹底解説について2025.09.24

第1章　マンションリノベーションとは

1-1 定義とリフォームとの違い

「マンションリノベーション」とは、既存のマンションの一室や専有部分を対象に、住まいの性能や価値を向上させるために大規模な改修・再設計を行うことを指します。一般的な「リフォーム」が、老朽化部分の修繕や表層的な模様替えを中心とするのに対し、リノベーションは間取りの変更や設備配管の刷新、断熱・遮音性能の改善など、暮らしの質そのものを高めることを目的とします。

例えば、壁紙の貼替えや床材の張替えはリフォームに分類されますが、和室をなくして広いLDKに変更する、古い配管を撤去して最新の給排水システムに入れ替えるといった大規模な改修はリノベーションと呼ばれます。

1-2 マンション特有の特徴

戸建て住宅と比較すると、マンションリノベーションには次のような特徴があります。

• 構造的制約：ラーメン構造や壁式構造により、撤去可能な壁とそうでない壁がある。
• 専有部分と共用部分の境界：玄関扉や窓サッシ、バルコニーなどは共用部分にあたり、勝手に変更できない。
• 管理規約の制限：フローリング材の遮音性能や工事時間帯に制限がある。

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第2章　マンションリノベーションのメリット

2-1 ライフスタイルに合わせた住まいづくり

築20～30年を超えるマンションでは、当時の生活スタイルに合わせた間取りが主流です。例えば、細かく仕切られた和室や独立型キッチンが標準的でした。しかし現代では、家族のコミュニケーションを重視したオープンLDKが人気であり、リノベーションによって理想の間取りに変えることが可能です。

2-2 資産価値の向上

築年数が経過したマンションでも、リノベーションを施すことで市場価値を高められます。特に駅近物件や管理体制の良い物件は、内装と設備を一新することで新築同様の評価を得ることもあります。

2-3 コスト面での合理性

新築マンションを購入するよりも、築古マンションを安く購入し、自分好みにリノベーションする方が、同じ予算で広い物件や好立地を選べる場合があります。

2-4 環境負荷の低減

既存建物を活用することで、建築廃材の削減や資源の有効利用につながり、環境面でも持続可能な住まい方と言えます。

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第3章　マンションリノベーションの流れ

3-1 物件探しと事前調査

リノベーションを前提に中古マンションを探す場合、構造・管理規約・修繕積立金の状況などを確認する必要があります。特に、水回りの移設可能範囲や天井高、梁や柱の位置は間取り変更の自由度に直結します。

3-2 プランニング

リノベーション会社や設計士と打合せを行い、ライフスタイルや将来設計に合った間取りを検討します。この際、予算配分を「基礎的なインフラ更新」と「デザイン的要素」に分けて考えることが重要です。

3-3 設計・見積り

詳細図面を作成し、設備仕様や仕上げ材を決定します。そのうえで工事見積りを確認し、予算内で収まるか調整を行います。

3-4 管理組合への申請

多くのマンションでは、リノベーション工事を行う前に管理組合に工事申請書を提出し、承認を得る必要があります。騒音や共用部の利用ルールを遵守することが求められます。

3-5 工事

解体工事から始まり、配管・配線工事、間仕切り施工、仕上げ工事と進みます。工事期間はフルリノベーションで2〜3か月が一般的です。

3-6 引き渡し・アフターサービス

工事完了後、施主立ち会いでチェックを行い、不具合があれば是正します。保証期間やアフターサービス体制の確認も重要です。

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第4章　リノベーションでできること

4-1 間取り変更

• 和室を取り壊してリビングを拡大
• 壁を撤去してアイランドキッチンを実現
• 回遊動線を取り入れた間取り

4-2 水回り一新

給排水管の老朽化対策として交換し、システムキッチン・ユニットバス・洗面台・トイレを最新設備に更新。

4-3 内装デザイン刷新

床材（フローリング、タイル、カーペット）、壁材（塗装、クロス、タイル）、天井デザイン（梁見せ、間接照明）などを好みに合わせて選定可能。

4-4 断熱・遮音性能の強化

二重サッシの設置や断熱材追加により快適性を向上。床衝撃音対策は管理規約に準拠する必要あり。

4-5 収納の最適化

ウォークインクローゼットや可動棚、造作家具で限られた空間を有効利用。

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第5章　費用の目安

• 表層リノベーション：300〜600万円（内装材・水回り一部交換）
• 部分リノベーション：600〜1000万円（LDK拡張、水回り刷新）
• フルリノベーション：1000〜2000万円以上（スケルトン状態から全面改修）

費用は工事範囲や設備グレードによって大きく変動します。

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第6章　注意点と失敗例

• 管理規約を確認せず工事が制限される
• 配管更新を怠り、後々水漏れトラブル
• デザイン重視で収納不足になる
• 断熱・遮音性能を軽視し、暮らしの快適性を損なう

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第7章　最新トレンド

• 在宅勤務対応のワークスペース設置
• IoT・スマートホーム設備の導入
• 自然素材を取り入れたサステナブルデザイン
• 中古マンション購入＋リノベーションのワンストップサービス

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第8章　事例紹介

事例1：築40年マンションを北欧風にフルリノベーション

• 和室を撤去し、白を基調とした広々LDKに改装。
• 床暖房・二重サッシ導入で快適性向上。

事例2：コンパクトマンションをSOHO仕様に

• 仕切りをガラス壁に変更し、開放感を演出。
• デスク一体型造作家具で効率的ワークスペースを確保。

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第9章　まとめ

マンションリノベーションは、単なる古い住まいの修繕ではなく、ライフスタイルに合った快適な空間を再構築する手段です。物件選び・管理規約の確認・プランニング・施工まで一貫して検討することで、理想の住まいを現実にできます。

コスト面・資産価値・快適性のバランスを取りながら進めれば、新築に匹敵する、あるいはそれ以上に満足度の高い住まいづくりが可能です。

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