マンションリフォームの施工プロセスについて2025.09.11

第1章　マンションリフォームとは

マンションリフォームとは、既存の分譲・賃貸マンションの専有部分を対象に、内装や設備機器、間取りなどを改修する工事の総称である。戸建て住宅のリフォームと大きく異なるのは、マンションの「共用部分」と「専有部分」が明確に区分されている点である。専有部分は所有者が自由にリフォームできるが、共用部分に該当する構造体（柱・梁・外壁・サッシ枠など）や配管スペース、エントランスや廊下などには勝手に手を加えることはできない。この制約の中で、居住者のライフスタイルや価値観に合わせて空間を刷新するのがマンションリフォームである。

リフォームの動機としては、以下のような要素が多い。

• 設備機器の老朽化（キッチン・浴室・トイレの更新）
• 収納不足や間取りの不便さ
• 子育てや高齢期などライフステージの変化
• 中古マンション購入後の全面改修
• 資産価値向上や賃貸需要への対応

マンション市場においては、新築価格の高騰や立地の制約から、中古物件を購入してリフォーム・リノベーションする動きが加速している。そのため、マンションリフォームは単なる修繕の枠を超え、暮らし方を根本から見直す選択肢となっている。

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第2章　専有部分と共用部分の区分

マンションリフォームを語る上で欠かせないのが「専有部分」と「共用部分」の違いである。

2-1 専有部分

専有部分とは、区分所有者が単独で使用・管理できる部分であり、通常は玄関ドアの内側から住戸内部にかけての空間を指す。具体的には以下が含まれる。

• 床・壁・天井の仕上げ材（フローリング、クロス、塗装など）
• 室内の建具（ドア、収納扉など）
• 設備機器（システムキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台）
• 専有配管（専有部に属する給排水管、ガス管、電気配線など）

2-2 共用部分

共用部分はマンション全体の住民が共同で所有する部分であり、リフォームできないか、もしくは管理組合の承認が必要となる。例としては以下がある。

• 構造躯体（柱、梁、床スラブ、外壁）
• サッシ・窓枠・バルコニーの防水層
• 共用廊下、階段、エレベーター
• 共用配管（縦管やメインの排水管など）

2-3 制約への対応

例えば「窓ガラスを二重サッシにしたい」と思っても、サッシ枠自体が共用部分に該当するため、個人の判断で交換はできない。代替策としては「内窓（二重窓）」を専有部分に設置する方法が一般的である。マンションリフォームを成功させるには、管理規約の読み込みと、管理組合との事前協議が不可欠である。

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第3章　マンションリフォームの種類と範囲

マンションリフォームは目的や工事範囲に応じて大きく以下のように分類できる。

3-1 部分リフォーム

設備交換や一部の内装更新を指す。

• キッチン交換
• ユニットバスの入れ替え
• フローリングやクロスの貼り替え
• トイレのリフォーム

比較的短工期で費用も抑えられるため、居住中の施工が可能な場合も多い。

3-2 全面リフォーム

住戸全体をスケルトン（構造体のみ）に近い状態まで解体し、新たに内装・設備を作り直す大規模な工事。間取り変更や配管の更新も行われる。中古マンション購入時に選ばれるケースが多い。

3-3 リノベーションとの違い

「リフォーム」と「リノベーション」はしばしば混同されるが、一般的には以下のように区分される。

• リフォーム：老朽化した部分を新しく修繕・交換する工事
• リノベーション：空間全体を刷新し、新しい価値やライフスタイルを創出する工事

ただし実務上は両者を明確に分けずに用いるケースも多い。

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第4章　リフォームの流れ

マンションリフォームを進める際の基本的な流れを整理する。

1. 現状調査：住戸の状態を確認（寸法・配管位置・劣化状況）
2. 要望整理：ライフスタイルや改善点を明確化
3. プランニング：図面作成、仕様選定、概算見積
4. 管理組合への申請：工事内容・期間・施工業者を提出し承認を得る
5. 契約：施工会社と工事請負契約を締結
6. 工事準備：養生、近隣挨拶、資材搬入計画
7. 施工：解体、設備配管、内装仕上げ、器具設置
8. 竣工検査：施主立会いで不具合確認
9. 引き渡し：保証書や図面の受領
10. アフターサービス：定期点検や補修対応

この流れの中で特に重要なのは「管理組合への申請」と「近隣への配慮」である。マンションは集合住宅であるため、騒音・振動・共用部の利用制限が必ず発生するからだ。

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第5章　代表的な工事内容

5-1 キッチンリフォーム

システムキッチンの入れ替え、対面化、アイランド型変更など。給排水や換気ダクトの制約を受けやすい。

5-2 浴室リフォーム

ユニットバスの交換が主流。サイズアップはスラブ寸法やパイプスペースに依存する。追い焚き機能や浴室乾燥機の導入も人気。

5-3 トイレ・洗面所リフォーム

節水型トイレ、収納付き洗面台、バリアフリー化など。配管更新のタイミングで行うと効率的。

5-4 床材・内装リフォーム

フローリング貼り替えは管理規約で遮音性能（LL-45等級など）が指定されることが多い。クロスはデザイン性だけでなく調湿機能や消臭機能を持つ製品もある。

5-5 間取り変更

和室を洋室に改修、LDK一体化、ウォークインクローゼットの新設など。ただし躯体壁は撤去できないため、構造を理解した上で設計する必要がある。

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第6章　費用相場と資金計画

6-1 部分リフォームの費用

• キッチン交換：100〜250万円
• ユニットバス交換：80〜200万円
• トイレ交換：20〜50万円
• フローリング貼り替え（20㎡）：30〜70万円

6-2 全面リフォームの費用

70㎡前後のマンションで500〜1,000万円程度が目安。デザイン性や設備グレードによって差が大きい。

6-3 資金調達方法

• 自己資金
• リフォームローン（無担保型、有担保型）
• 住宅ローン＋リフォーム費用一体型ローン
• 補助金・減税制度（住宅ローン控除、リフォーム補助金、エコポイントなど）

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第7章　工事に伴う制約と注意点

マンションリフォームには独自の制約がある。

1. 工事時間の制限：平日昼間のみ、休日不可など
2. 騒音対策：電動工具の使用制限
3. 資材搬入経路：エレベーター養生、搬入時間制限
4. 廃材処理：共用部を汚さないように徹底管理
5. 上下階への影響：水漏れや遮音性低下に注意

管理規約を軽視すると工事中止やトラブルの原因となる。

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第8章　デザインと最新トレンド

• オープンキッチン化：LDK一体の空間づくり
• ワークスペース設置：テレワーク需要の高まり
• 自然素材志向：無垢材フローリング、珪藻土壁
• 省エネ・エコ：断熱改修、LED照明、省エネ給湯器
• バリアフリー化：段差解消、手すり設置、引き戸化

中古マンションを新築同様に再生する「リノベーションスタイル」も広がっており、デザイン性と機能性を両立させた事例が増えている。

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第9章　施工業者の選び方

1. 実績：マンション施工経験が豊富か
2. 資格：建設業許可、二級建築士・インテリアコーディネーター在籍など
3. 保証体制：工事保証・アフターサービスの有無
4. コミュニケーション力：施主の要望を正確に汲み取れるか
5. 見積透明性：工事項目が明確か、追加費用が発生しにくいか

複数社から相見積もりを取り、比較検討することが望ましい。

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第10章　成功のためのポイント

• 管理規約を熟読し、可能な工事範囲を把握する
• 生活動線や収納計画を事前にシミュレーションする
• 長期的視点でメンテナンス性や将来の資産価値を考慮する
• デザイン性だけでなく、機能性・安全性・快適性のバランスを取る
• 専門家の意見を取り入れ、無理のない資金計画を立てる

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第11章　まとめ

マンションリフォームは制約が多い反面、計画的に進めれば暮らしを大きく向上させる力を持っている。部分的な改修から全面的なリノベーションまで幅広い選択肢があり、設備更新、収納改善、間取り変更、デザイン刷新など住まい手の希望に合わせた多様な提案が可能だ。重要なのは、マンション特有の「共用部分の制約」と「管理組合との調整」をクリアすることである。

中古マンションの需要増加に伴い、今後もマンションリフォーム市場は拡大していくと考えられる。住まいを自分らしく作り替えたい人にとって、マンションリフォームは魅力的な選択肢であり、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる強力な手段である。

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