マンションリノベーションの基礎知識について2025.09.02

第1章　マンションリノベーションとは

マンションリノベーションとは、中古マンションを中心に既存の建物を活かしつつ、間取り変更や内装、設備更新を行い、住まいや資産価値を再生・向上させる取り組みを指す。一般的な「リフォーム」との違いは、リフォームが「劣化部分を元に戻す修繕」であるのに対し、リノベーションは「新たな価値を付加する大規模改修」という点にある。
たとえば、老朽化したキッチンを単に入れ替えるのはリフォームだが、壁付けのキッチンをアイランド型に変え、家族のコミュニケーションが取りやすい空間を設計するのはリノベーションにあたる。

また、マンションリノベーションは、都市部を中心に需要が増えている。理由は以下の通りである。

• 新築マンション価格の高騰により、中古を買ってリノベする方がコストパフォーマンスに優れる。
• 駅近など立地の良い中古物件は新築供給が少ないため、中古購入＋リノベが現実的な選択肢。
• 個性やライフスタイルに合わせた自由な住空間を実現できる。

このように、リノベーションは単なる修繕ではなく、暮らし方や資産形成を大きく変える手段として注目されている。

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第2章　リフォームとの違い

リノベーションとリフォームの違いをさらに詳しく見てみよう。

リフォームの特徴

• 老朽化した設備を新しく交換
• 壁紙・床材の貼り替え
• 原状回復的な工事
• 「元に戻す」ニュアンスが強い

リノベーションの特徴

• 間取り変更、スケルトンリノベーション（構造体以外を全て刷新）
• 設備のグレードアップ（例：在来浴室をユニットバスへ）
• デザイン性・快適性の向上（例：自然素材の導入、断熱改修）
• 資産価値の向上を目的にする場合も多い

近年はリノベーション需要が拡大し、「中古＋リノベ」というワードが住宅業界でも定着している。

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第3章　マンションリノベーションのメリット

1. 新築よりコストを抑えられる

中古物件を購入してリノベーションする方が、新築マンション購入より数百万円～数千万円安くなるケースが多い。

2. 希望の立地で住める

都市部では新築マンション供給が限られており、駅近や人気エリアは中古市場に依存する。リノベーションなら希望の場所で理想の住まいを実現できる。

3. 自分好みの空間をつくれる

ライフスタイルに合わせ、間取りや素材、デザインを自由にカスタマイズできる。

4. 資産価値向上

適切なリノベーションを行うことで中古市場での再販売価値が高まる可能性がある。

5. 環境への配慮

建物を壊さず活用するため、廃材削減やCO₂排出削減につながる。

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第4章　デメリットとリスク

1. 管理規約による制限

マンションは共用部分が多く、間取り変更や配管移動に制限がかかる。

2. 構造的な制約

ラーメン構造か壁式構造かによって、間取り変更の自由度が大きく変わる。

3. 想定外のコスト

工事途中で老朽化や配管劣化が見つかり、追加費用が発生することがある。

4. 工期の長さ

フルリノベーションの場合、3〜6か月の工期がかかる場合もある。

5. 資産価値が保証されない

必ずしもリノベで資産価値が上がるとは限らず、立地や築年数に依存する。

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第5章　マンションリノベーションの流れ

1. 物件探し
   • リノベ向き中古マンションを探す。
2. 資金計画
   • 購入費用＋リノベ費用を一体化したローンを組むケースも多い。
3. プランニング
   • 建築士やデザイナーと打合せし、間取り・デザイン・設備を決める。
4. 設計・見積もり
   • 図面作成・工事費算定。
5. 管理組合への申請
   • 工事内容を申請し、承認を得る。
6. 工事着工
   • 解体工事 → 設備工事 → 内装工事 → 仕上げ。
7. 完成・引渡し
   • 最終検査を経て引渡し。

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第6章　費用の目安

リノベーション費用は規模やグレードによって幅がある。

• 部分リノベーション：100万〜500万円
• 水回り更新＋内装刷新：500万〜800万円
• フルリノベーション（スケルトン）：800万〜1500万円
• 高級仕様やデザイン性重視：2000万円以上

費用の内訳は、解体工事、設備工事、内装工事、設計監理費、諸経費などに分かれる。

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第7章　間取りとデザインの工夫

1. LDK拡張

和室を取り払って広いリビングをつくる。

2. 回遊動線

キッチン・洗面・廊下をつなげ、家事動線を短縮。

3. ワークスペース

在宅勤務需要に対応した小型書斎やカウンターデスク設置。

4. 自然素材

無垢材や漆喰を取り入れ、健康的な住空間を演出。

5. 照明計画

ダウンライト・間接照明で雰囲気を変える。

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第8章　スケルトンリノベーション

スケルトンリノベーションとは、床・壁・天井・設備を全て解体し、コンクリートの躯体だけ残す工法。
メリットは以下の通り。

• 配管・配線を一新できる
• 間取りを大幅に変更可能
• 断熱や遮音性能を改善できる
• 新築同様の内装にできる

ただし、費用は高額であり工期も長くなる。

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第9章　構造と工法

ラーメン構造

柱と梁で支えるため、壁を撤去して間取り変更しやすい。

壁式構造

壁自体が構造体のため、撤去できる壁が限られる。

配管の制約

下階に影響するため、水回りの大幅移動は難しいケースが多い。

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第10章　設備更新

マンションリノベーションでは水回り設備の更新が中心となる。

• キッチン：アイランド型・ペニンシュラ型など自由設計可能。
• 浴室：ユニットバス化、浴室暖房乾燥機の導入。
• トイレ：節水型・タンクレス化。
• 洗面台：造作カウンターでデザイン性を高める。
• 空調：天井カセット型エアコン、全館空調。

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第11章　素材とインテリア

• 床材：無垢フローリング、タイル、塩ビタイル。
• 壁材：クロス、漆喰、珪藻土。
• 建具：オーダードア、引き戸。
• 家具：造作家具で空間に一体感を出す。

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第12章　断熱・遮音改修

マンション特有の課題として、断熱性能や遮音性能がある。

• 二重サッシや内窓で断熱性・遮音性を改善。
• 遮音等級（LL45など）に準じた床材を選定。
• 断熱材を壁・天井に充填。

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第13章　最新トレンド

• スマートホーム化：IoT照明、遠隔操作エアコン。
• 在宅ワーク対応：防音室や半個室ワークスペース。
• 環境配慮：再生素材や省エネ設備の導入。
• ホテルライク空間：間接照明、大理石調素材。

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第14章　資産価値とリセール

リノベーションは資産価値を上げる可能性があるが、立地・築年数・管理状況が大きく影響する。
駅近・管理良好・耐震性の高いマンションであれば、リノベ後も資産価値を維持しやすい。

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第15章　まとめ

マンションリノベーションは、新築に比べてコストを抑えつつ、自由度の高い住空間を実現できる選択肢である。
ただし、管理規約や構造上の制約、費用リスクを理解し、適切な専門家と共に計画を進めることが成功の鍵となる。

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