マンションリノベーションのトレンドについて2025.08.10

第1章　マンションリノベーションの概要

マンションリノベーションとは、既存のマンションの内部空間を新たな価値観・ライフスタイルに合わせて大規模に改修し、機能性・デザイン性・資産価値を向上させる工事を指します。リフォームと比較されることが多い概念ですが、両者の違いは改修の目的や規模にあります。

• リフォーム：老朽化した部分の修繕や原状回復が中心。キッチンや浴室の交換、壁紙や床材の張り替えなど、主に劣化部分の補修や美観回復が目的。
• リノベーション：間取り変更や構造補強を伴う大規模な改装。設備・内装だけでなく、生活動線や空間構成そのものを見直し、新しい暮らし方を実現。

例えば築30年の3LDKマンションを、壁を取り払い広々とした1LDKに変更し、最新のオープンキッチンや床暖房を導入する場合は、明らかにリノベーションに該当します。

マンションリノベーションの背景には以下の社会的要因があります。

1. 中古マンション市場の活性化
   新築マンション価格の高騰により、中古物件を購入してリノベーションするスタイルが都市部で普及。
2. 建物の長寿命化
   耐震基準や構造技術の向上で、築30年以上でも躯体が健全な物件が多く存在。
3. ライフスタイルの多様化
   テレワーク普及、趣味空間の充実、家族構成の変化に合わせた空間設計ニーズの増大。

第2章　マンションの構造とリノベーションの関係

マンションリノベーションを計画するうえで、まず理解すべきは構造形式です。構造形式によって、間取り変更や壁撤去の可否が大きく変わります。

2-1. 主な構造形式

1. RC造（鉄筋コンクリート造）
   日本の分譲マンションで最も多い。壁式構造とラーメン構造の2種に分かれる。
   • 壁式構造：耐力壁が多く、間取り変更が制限される。
   • ラーメン構造：柱と梁で構造を支えるため、内壁の撤去が比較的自由。
2. SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）
   高層マンションで多く採用。強度が高く、間取り変更の自由度はRC造ラーメン構造と同等。
3. PC造（プレキャストコンクリート造）
   工場で製作したコンクリートパネルを組み立てる方式。耐力壁の位置が固定され、間取り変更は制限が多い。

2-2. スケルトンリノベーションの可否

スケルトンリノベーションとは、専有部の内装や設備をすべて撤去してコンクリート躯体だけの状態に戻し、新たに内装・設備を作り直す手法。
ラーメン構造なら実施しやすいが、壁式構造や配管位置の制約がある場合は計画段階で制限を確認する必要がある。

第3章　法規制と管理規約

マンションは区分所有法や管理規約に基づいて共同管理されており、リノベーションにも多くのルールがあります。

3-1. 区分所有法

• 専有部分（自分の所有部分）：基本的に自由に改装可能。ただし構造躯体・共有配管は不可。
• 共有部分（廊下・エレベーター・外壁・構造躯体など）：改装不可。

3-2. 管理規約

• フローリング材の遮音等級（L-45など）を指定する規約が多い。
• 水回り移動に伴う床下配管の勾配制限や漏水防止策の規定。
• 工事時間や搬入経路の制限。

3-3. 行政上の手続き

• 大規模改修や構造変更を伴う場合、建築確認申請が必要になるケースも。
• 消防法に基づく感知器の設置位置変更の届出。

第4章　設計計画の立て方

リノベーションの成功は設計段階での精密な計画にかかっています。

4-1. 現況調査

• 採寸：壁芯寸法・有効寸法の両方を計測。
• 設備調査：配管ルート、ガス・電気容量の確認。
• 構造調査：耐力壁・梁・スラブ厚の確認。

4-2. コンセプト設計

• ライフスタイル分析（家族構成、在宅ワークの有無、趣味）。
• 将来の可変性（子供の成長、老後対応）。

4-3. 動線計画

• 料理・洗濯・掃除の家事動線の短縮。
• 来客動線とプライベート動線の分離。

第5章　設備計画

マンションリノベーションでは、設備の更新・移設が大きなポイントになります。

5-1. 給排水設備

• 配管の材質（塩ビ、銅管、ステンレス）と耐用年数を確認。
• 床スラブの構造により、水回り移動の可否が決まる。

5-2. 電気設備

• 分電盤容量を確認し、IHクッキングヒーターや床暖房などの導入可否を判断。
• コンセント位置の最適化。

5-3. 空調設備

• 室外機の設置位置はバルコニーや屋上など管理規約の許可が必要。
• ダクト式と壁掛け式の選択。

第6章　内装デザイン

リノベーションでは「見た目の刷新」も大きな価値です。

• 床材：無垢フローリング、挽板、フロアタイル。
• 壁材：クロス、漆喰、タイル貼り。
• 照明計画：調光・調色機能、間接照明、ダウンライト。

第7章　施工の流れ

1. 現況解体（養生→既存設備撤去→内装解体）
2. 設備配管・配線工事
3. 下地工事
4. 内装仕上げ
5. 設備機器取付
6. 最終検査・引き渡し

第8章　費用と予算計画

マンションリノベーションの費用は、規模・仕様・工事内容によって大きく変動します。
相場感を把握しないまま計画を進めると、途中で予算超過し、仕様を削らざるを得ないケースが多いため、初期段階での概算把握が重要です。

8-1. 費用相場

• 部分リノベーション（キッチン・浴室交換、壁紙張替など）：100〜500万円程度
• フルリノベーション（60〜80㎡）：800〜1,500万円程度
• スケルトンリノベーション（全面改装）：1,200〜2,000万円以上

8-2. コスト構成の目安

• 解体工事費：全体の5〜10%
• 設備機器費：20〜30%
• 内装仕上げ費：25〜35%
• 設計・管理費：10〜15%
• 諸経費（申請・搬入・養生等）：5〜10%

8-3. 予算圧縮の工夫

• 設備は型落ちモデルを活用
• オーダー家具は最小限にし、既製品を組み合わせる
• 躯体現し仕上げを採用し、仕上げ材費を削減

第9章　資産価値とリセール

リノベーションは自己満足だけでなく、資産価値の向上にも直結します。

9-1. 中古市場における評価

• フルリノベ物件は同築年数の未改装物件より20〜40%高値で成約する事例も多い。
• 特に水回り更新、断熱性向上、耐震性能改善は評価が高い。

9-2. 売却時に有利な仕様

• 流行に左右されにくい内装（ナチュラル系、モノトーン系）
• 床暖房や食洗機などの省エネ設備
• 収納力の高いプラン

9-3. 過剰リノベの注意点

• 個性的すぎるデザインは次の買い手を限定してしまう。
• 壁面全面タイル貼りなどメンテナンスコストが高い仕様は敬遠されがち。

第10章　工法と施工技術

マンションリノベーションでは、構造・管理規約に適合した工法を採用する必要があります。

10-1. 乾式工法と湿式工法

• 乾式工法：石膏ボードや合板を用いる工法。工期短縮・軽量化に有利。
• 湿式工法：モルタルやタイル貼りなど水を使う工法。耐久性は高いが施工日数が長い。

10-2. 配管工法

• 床下配管：二重床に配管を通す方式。水回り移動に有効。
• 天井配管：上階との間隔に余裕がある場合に採用。漏水リスク低減。

10-3. 遮音施工

• 直貼りフローリング不可の場合、LL-45以上の遮音性能を持つ床材を使用。
• 遮音マットの併用や浮き床構造で階下への音漏れを軽減。

第11章　施工事例とプランニング例

11-1. 事例1：築35年・70㎡・家族3人

• 工事費：1,250万円
• 工事内容：和室をリビングに統合、対面キッチン化、浴室拡大、全室床暖房
• ポイント：家事動線を大幅短縮

11-2. 事例2：築28年・60㎡・単身

• 工事費：900万円
• 工事内容：スケルトン化、間取り1LDK、ワークスペース設置
• ポイント：在宅ワーク対応、コンパクトながら開放感

第12章　トレンドと最新設備

• スマートホーム化（IoT照明・エアコン・セキュリティ）
• 回遊動線キッチン
• 高断熱二重サッシ
• エコキュート・高効率給湯器
• 意匠性の高い造作洗面台

第13章　失敗事例と対策

13-1. よくある失敗

• 工事後にコンセント不足に気づく
• 水回り移動後に配管勾配不足で排水不良
• 工期遅延による引越し予定崩壊

13-2. 防止策

• 事前の詳細な生活動線シミュレーション
• 設計段階での配管勾配計算
• 工事スケジュールに余裕を持たせる

第14章　成功のためのポイント

1. 設計・施工一貫型の会社を選ぶ
2. 管理組合への事前相談を徹底
3. 予算の10%を予備費として確保
4. 長期的メンテナンスを見据えた素材選び

第15章　未来展望と市場動向

• 2050年カーボンニュートラル対応
  断熱改修・省エネ設備導入が標準化。
• 中古マンションストック活用政策
  国の補助金拡充によりリノベ需要増加。
• 高齢化対応リノベ
  バリアフリー・在宅医療対応空間が増加。

まとめ

マンションリノベーションは、構造・規約・予算・ライフスタイルの4要素をバランスよく設計することが成功の鍵です。
適切な事前調査と明確なコンセプトを持つことで、長く愛着を持って暮らせる住まいを実現できます。

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