戸建てリフォームについて2026.02.28
第1章：まず理解すべき大前提
戸建てリフォームは
「工事」ではなく
「既存建物の再設計プロジェクト」
です。
そして最大の特徴は
- 構造に触れられる
- 外装に触れられる
- 敷地条件が絡む
- 法規リスクがある
- 想定外が必ず出る
マンションより圧倒的に難易度が高い。
第2章：最初にやるべき3つのこと
① 自宅の基本情報を把握
確認するもの：
- 建築確認済証
- 検査済証
- 設計図書
- 構造形式
- 築年数
1981年6月以前なら旧耐震。
耐震補強を視野に入れる。
② 目的を1行で書けるか？
例：
- 「冬寒くない家にしたい」
- 「老後を考えた1階完結型にしたい」
- 「資産価値を維持したい」
これが曖昧だと設計がブレます。
③ 予算は“総額”で考える
工事費だけではありません。
- 仮住まい費
- 引越し費
- 家具買替
- 外構復旧
- 税金
総額＋10〜15％の予備費。
第3章：現地調査で絶対に見るべき項目
営業任せは危険です。
構造
- 基礎ひび割れ
- 柱の傾き
- 床鳴り
屋根裏
- 雨漏り跡
- 断熱材状態
- 白蟻被害
床下
- 湿気
- 土台腐朽
- 配管劣化
電気容量
古い戸建ては30Aが多い
IH＋エアコン複数で不足。
第4章：間取り変更の現実
木造在来工法は比較的自由。
ただし：
- 耐力壁は抜けない
- 筋交いは移動困難
- 2×4は壁構造
安易な「LDK広く」は要構造検討。
第5章：断熱改修の超実務判断
断熱は優先順位が高い。
やるなら：
- サッシ
- 天井
- 床
- 壁
窓が最弱ポイント。
アルミ単板ガラスは熱ダダ漏れ。
第6章：耐震補強のリアル
旧耐震の場合：
- 壁量不足
- 接合金物不足
- 基礎無筋
補強方法：
- 構造用合板張り
- 金物追加
- 基礎増し打ち
耐震等級3相当を目標にできるかが鍵。
第7章：水回りの裏側
見た目より大事なのは：
- 給水給湯管
- 排水管
- 勾配確保
移動すると費用跳ねます。
床解体範囲が拡大。
第8章：外装を甘く見るな
外壁＋屋根は家の寿命。
外壁塗装だけで済むか？
→ 反り・浮きがあれば張替。
屋根重ね葺きは可能か？
→ 下地腐食なら不可。
見積に「下地補修一式」曖昧表現は危険。
第9章：増築の超重要ポイント
必ず確認：
- 建ぺい率
- 容積率
- 接道条件
- 既存不適格かどうか
違反状態だと売却時に問題。
第10章：見積書の読み方（実務）
良い見積：
- 数量明記
- 仕様明記
- 単価記載
- 諸経費率明示
危険な見積：
- 「一式」だらけ
- 詳細仕様なし
- メーカー未記載
3社比較は必須。
第11章：契約前チェックリスト
✔ 工事範囲図面明確か
✔ 仕様書あるか
✔ 支払スケジュール適切か
✔ 追加変更のルール明文化されているか
✔ 瑕疵保険加入するか
口約束は無効。
第12章：工事中の施主の役割
施主は監督ではない。
しかし
- 現場確認は必須
- 変更は即日共有
- 写真記録保存
毎週1回は現場行く。
第13章：想定外の代表例
- 解体したら白蟻
- 土台腐食
- 断熱材ゼロ
- 配線むちゃくちゃ
戸建ては“開けるまで分からない”。
予備費必須。
第14章：仮住まい問題
全面改修なら2〜4ヶ月退去。
- 家賃
- 二重ローン
- 家具保管
地味に痛い。
第15章：ローン戦略
- リフォームローン（担保なし）
- 住宅ローン組み込み型
- 借り換え＋リフォーム
金利差大。
第16章：補助金と減税
例：
- 省エネ改修補助
- 耐震補助
- バリアフリー減税
自治体差大。
第17章：建て替えと比較する基準
築40年以上なら必ず比較。
見るべきは：
- 総額差
- 性能差
- 将来メンテ費
感情だけで決めない。
第18章：施工会社の見極め方
聞く質問：
- 「構造上抜けない壁どこですか？」
- 「耐震補強入れるならどこ？」
- 「10年後のメンテ想定は？」
即答できない会社は危険。
第19章：資産価値視点
戸建ては土地価値が主。
でも
- 耐震
- 断熱
- 外装状態
これで評価変わる。
第20章：20年後から逆算する
あなたの家が
- 売れる家か
- 貸せる家か
- 老後も住めるか
そこから今決める。
最終結論
戸建てリフォームとは：
✔ 技術理解
✔ 法規理解
✔ 契約理解
✔ 将来理解
✔ 感情整理
全部必要。
「任せる」は失敗の入口。
「理解する」が成功の入口。
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