マンションリノベーションの成功のポイントについて2025.10.22

第1章　マンションリノベーションとは

1-1　リノベーションの定義

「リノベーション（Renovation）」とは、既存の建物に大規模な改修を施し、新たな価値を生み出すことを指します。単なる老朽部分の修繕や原状回復ではなく、暮らし方や機能性、デザイン性を再構築する改装です。
リフォーム（Reform）が「元の状態に戻す」ことを目的とするのに対し、リノベーションは「今よりもより良く、現代のニーズに合わせて刷新する」ことを目的としています。

マンションの場合は、建物の構造体（共用部分）を残したまま、専有部分（内部）を中心に大幅な間取り変更やデザイン改修を行うのが一般的です。

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1-2　リフォームとの違い

項目リフォームリノベーション目的老朽化部分の修繕・現状回復新しい価値・ライフスタイルの創造範囲部分的改修（例：キッチン交換）全面改修（間取り変更、配管更新など）費用比較的低コスト中～高コストデザイン性現状維持型自由度が高い対象築浅でも可築20年以上が多い

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1-3　マンションリノベーションの特徴

マンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれており、リノベーション可能なのは専有部分のみです。
つまり、以下のような点に注意する必要があります。

• 壁式構造の場合、構造壁の撤去は不可
• 給排水管の位置変更には管理組合の許可が必要
• 共用配管や躯体を損なうような工事は禁止

そのため、戸建てのように自由な改修は難しいものの、設計の工夫次第で大きな空間変化を実現できるのがマンションリノベーションの魅力です。

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第2章　マンションリノベーションのメリットとデメリット

2-1　メリット

① 新築よりコストを抑えられる

同じ立地・広さの新築マンションと比較すると、中古＋リノベーションの方が2～4割程度安くなる傾向があります。
たとえば、都内で新築70㎡のマンションが7,000万円の場合、中古物件4,000万円＋リノベーション1,000万円＝合計5,000万円で購入できるケースもあります。

② 立地の選択肢が広い

新築マンションは郊外に多く、中心地では希少です。中古マンションを選べば、都心・駅近・人気エリアなど、立地重視の選択が可能になります。

③ 自分好みの間取り・デザインを実現

スケルトンリノベーションを行えば、内装・設備・間取りをすべて自由に設計できます。
たとえば、

• 壁を取り払い広々LDKに
• 和室をワークスペースに
• 無垢材やタイルを用いた高級感のある内装に
  など、自分のライフスタイルに合わせた理想の空間を創造できます。

④ 資産価値の再生

リノベーションを施すことで、築古マンションでも新築同様の快適さを取り戻せます。適切な改修は中古市場での再販価値を高める効果もあります。

⑤ 環境負荷の軽減

建物を壊して新築するよりも、既存躯体を再利用するリノベーションは、CO₂排出や廃棄物の削減につながります。SDGsの観点からも注目されています。

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2-2　デメリット

① 工事の制約が多い

管理規約や構造上の制約により、自由に設計できない場合があります。特に壁式構造は間取り変更が制限されやすいです。

② 追加費用が発生しやすい

工事中に想定外の劣化（配管腐食・下地損傷など）が見つかると、追加費用が発生する可能性があります。

③ 工期が長くなる

設計・申請・工事を含めると、2〜5か月程度の期間が必要です。入居を急いでいる場合はスケジュール管理が重要です。

④ ローン手続きが複雑

物件購入とリノベーションを別契約にすると、ローンが二重になることがあります。
そのため、「リノベーション一体型ローン」などを利用するのが望ましいです。

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第3章　マンションリノベーションの種類

3-1　部分リノベーション

キッチン・浴室・トイレ・床・壁など、特定箇所を改修するタイプです。
費用を抑えつつ、機能性を高められます。

• キッチン交換（100〜200万円）
• 浴室ユニット交換（80〜150万円）
• フローリング張替え（60〜100万円）
• 壁紙・クロス張替え（30〜80万円）

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3-2　フルリノベーション

スケルトン（構造躯体）まで解体し、間取りから設備まで全面的に刷新する工事。
「中古マンションを新築同様に再生する」レベルの改修です。

費用目安：
70㎡の場合　800〜1,500万円程度（デザインや設備により変動）

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3-3　デザインリノベーション

インテリア・素材・照明など、デザイン性を重視したリノベーションです。
ホテルライク・北欧・インダストリアル・和モダンなど、テーマに沿って統一感を演出します。

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3-4　機能改善リノベーション

断熱性能・防音・収納・動線など、「暮らしの快適性」を改善するリノベーションです。

例：

• 断熱窓の交換で結露・寒さ対策
• 遮音フローリングで下階への音配慮
• 収納壁・造作家具で整理整頓性向上

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第4章　リノベーションの流れ（実践ステップ）

4-1　物件探し

リノベーション向きの物件を探すポイント：

• 構造：RC造またはSRC造が望ましい
• 専有面積：60㎡以上あると間取り変更がしやすい
• 配管位置：床下に余裕があると工事が容易
• 管理状態：共用部の管理が良いマンションは資産価値も安定

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4-2　現地調査・プラン設計

設計士・施工業者が現地を確認し、構造・配管・寸法・日照などをチェックします。
そのうえで、ライフスタイルに基づいた設計プランを作成します。

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4-3　見積もり・契約

複数社の見積もりを比較し、工事範囲・仕様・スケジュールを明確にします。
契約書には以下を必ず明記：

• 工事内容の詳細
• 使用する素材・メーカー
• 支払い条件
• 工期
• 保証内容

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4-4　管理組合への申請

マンションリノベでは、管理組合への工事申請が必須です。
提出書類には、

• 工事申請書
• 図面
• 工事工程表
• 使用材料のカタログ
  などが必要です。承認には1〜3週間かかる場合があります。

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4-5　解体工事

既存の内装を撤去し、スケルトン状態にします。
この段階で隠れていた劣化（配管・床下など）が発見されることが多く、追加工事の判断が行われます。

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4-6　造作・設備工事

間仕切り壁や床下地、配線・配管を新設します。
キッチン・バス・トイレ・給湯器などの住宅設備もこのタイミングで取り付けます。

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4-7　内装仕上げ

フローリング、壁紙、塗装、照明、建具を施工。
照明やスイッチの位置調整で、空間の印象が大きく変わります。

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4-8　完了検査・引渡し

施工会社立ち会いで完了検査を実施し、設備の動作確認・仕上げチェックを行います。
問題なければ引渡しとなり、保証書・図面・メンテナンス資料を受け取ります。

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第5章　費用とローンの仕組み

5-1　費用の目安

範囲内容費用相場部分リノベーション水回りや内装一部100〜500万円スケルトンリノベーション間取り変更含む全面改修800〜1,500万円高級デザインリノベ造作家具・自然素材採用1,500〜2,500万円

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5-2　ローンの種類

• リノベーション一体型住宅ローン
  ⇒ 物件購入＋工事費を一括で借入可能。手続きが簡便。
• リフォームローン
  ⇒ 工事費のみを対象。金利は住宅ローンより高め（年2〜5%）。
• リースバック・リノベ投資ローン
  ⇒ 不動産投資目的のリノベーションにも利用可。

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5-3　補助金・減税制度

国や自治体では、以下のような支援制度があります。

• 住宅省エネ2025事業（最大60万円補助）
• 長期優良住宅化リフォーム補助金
• 住宅ローン減税（リノベ対応）
• 登録免許税・固定資産税の軽減措置

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第6章　デザインと空間づくりのポイント

6-1　人気デザインスタイル

• ナチュラルモダン：無垢材＋白壁で柔らかい雰囲気
• インダストリアル：コンクリート現し＋アイアン家具
• 北欧スタイル：明るい木目とパステルカラー
• 和モダン：畳・障子を現代的に再構築
• ホテルライク：照明演出＋ハイグレード素材

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6-2　間取りの考え方

ライフスタイルに応じた間取り変更の例：

• 2LDK → 1LDK＋ワークスペース
• 狭い廊下を無くして回遊型動線に
• 寝室を防音仕様にして快眠性アップ

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6-3　照明・収納・素材の工夫

• 照明：ダウンライト＋間接照明で奥行きを演出
• 収納：造作家具・壁面収納でスッキリ
• 素材：無垢フローリングや漆喰壁で高級感

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第7章　施工・管理・保証の実際

7-1　施工会社の選び方

選定基準：

• マンションリノベ経験が豊富か
• 管理組合対応に慣れているか
• 建築士・デザイナーが在籍しているか
• 施工保証が明確か

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7-2　保証・アフターサービス

多くの会社では以下のような保証があります。

• 住宅設備保証（1〜10年）
• 内装仕上げ保証（1〜2年）
• 構造部分（10年保証は共用部対象）

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第8章　トラブルと注意点

8-1　よくあるトラブル

• 構造制限で希望の間取りが実現できない
• 騒音・振動トラブルで近隣から苦情
• 工期延長による引越しスケジュールずれ
• 追加工事費が高額になる

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8-2　トラブルを防ぐための対策

• 設計前に構造・配管を正確に調査
• 工事内容を明文化した契約
• 近隣への事前挨拶・告知
• 工事中の進捗報告を定期的に確認

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第9章　成功するマンションリノベーションのポイント

1. 「理想の暮らし」を明確化する
   → デザインよりも「どんな生活をしたいか」を軸に。
2. 構造理解を前提に設計する
   → 壁式構造かラーメン構造かで自由度が変わる。
3. 管理規約を熟読する
   → 床材・防音基準・施工時間などの制限を確認。
4. 信頼できる施工会社を選ぶ
   → 見積の明瞭性・対応力・実績を重視。
5. コスト配分を計画的に
   → 予算の10〜15%は「予備費」として確保。

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第10章　今後のトレンドとリノベ市場の展望

• 在宅ワーク対応リノベ：ワークスペース併設や可動間仕切りが人気
• 省エネ・断熱リノベ：ZEH・断熱性能向上の需要拡大
• 中古リノベ投資：再販・賃貸目的のリノベが活発化
• スマートホーム化：IoT家電連動で快適性アップ
• サステナブルデザイン：リサイクル素材・ロングライフ設計重視

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第11章　まとめ

マンションリノベーションは、
「新築を買う」よりも、「自分らしい住まいを創る」選択です。

限られた専有部分の中でも、設計と施工の工夫次第で、
生活の質を大きく向上させることができます。

費用面・手続き面のハードルはありますが、
確かな計画・信頼できるパートナー・明確な目的を持てば、
理想の住空間を手に入れることは十分可能です。

今後も中古住宅市場の拡大に伴い、マンションリノベーションは
「資産再生」×「快適生活」の新しい住宅スタンダードとして
ますます注目されていくでしょう。

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