1．マンションリノベーションとは

マンションリノベーションとは、既存のマンションの内装や設備、間取りなどを大幅に変更し、現在の住み方やライフスタイルに合わせて住戸を再構築する工事です。

単純に壁紙や床を新しくするだけではなく、

• 間取り変更
• キッチン・浴室・洗面・トイレの交換
• 給排水管の更新
• 電気配線の変更
• 照明計画
• 収納計画
• 断熱性能の向上
• 防音対策
• 建具交換
• 内装仕上げ
• デザイン変更

などを組み合わせて、住戸全体を新しくつくり直すことができます。

特に中古マンションを購入して、自分好みの住宅に変更する「中古マンション購入＋リノベーション」は人気の高い方法です。

新築マンションでは選択できる間取りや仕様に制限がありますが、リノベーションなら既存建物の条件が許す範囲で、自分たちの生活に合わせた空間をつくれます。

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2．マンションリフォームとリノベーションの違い

「リフォーム」と「リノベーション」は似た言葉ですが、一般的には工事の目的や規模によって使い分けられます。

リフォーム

リフォームは、古くなったものを新しくする「修繕・原状回復」の意味合いが強い工事です。

例えば、

• クロス張替え
• フローリング張替え
• キッチン交換
• トイレ交換
• 浴室交換
• 畳交換
• 建具交換

などです。

リノベーション

リノベーションは、既存の住宅に新しい価値や機能を加える工事です。

例えば、

• 3LDKを2LDKに変更
• 独立キッチンを対面キッチンに変更
• 和室をなくしてLDKを広げる
• 大容量のウォークインクローゼットを新設
• 配管・配線を更新
• 断熱性能を改善
• デザインを全面的に変更

といった工事です。

ただし、実際の業界では「リフォーム」と「リノベーション」の境界は明確ではありません。

そのため、名称よりもどこまで変更するのか、何を実現したいのかが重要です。

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3．マンションリノベーションの最大の特徴

戸建て住宅とマンションの大きな違いは、自由に変更できる部分と変更できない部分が明確に分かれていることです。

マンションには、

専有部分

住戸内部など、区分所有者が使用・所有する部分。

共用部分

建物の構造体、外壁、共用廊下、エレベーター、屋上など、区分所有者全体で共有する部分。

があります。

リノベーションできるのは基本的に専有部分ですが、専有部分でも管理規約や構造、設備の条件によって工事内容が制限されます。

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4．マンションで特に重要な「管理規約」

マンションリノベーションでは、工事を始める前に管理規約・使用細則を確認することが非常に重要です。

マンションによっては、

• フローリング禁止
• 遮音等級の指定
• 水回り移動の制限
• 電気容量変更の制限
• ガス設備変更の制限
• 工事可能時間の指定
• 工事申請の必要
• エレベーター使用方法の指定
• 共用部の養生方法
• 工事業者の入館手続き

などが定められています。

特に注意したいのが床材です。

マンションでは下階への生活音対策として、一定以上の遮音性能を持つ床材を指定しているケースがあります。

そのため、

「好きなフローリングを選んで張ればいい」

というわけではありません。

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5．マンションリノベーションで変更できるもの

一般的な専有部分のリノベーションでは、次のような工事が可能です。

間取り

• 部屋をつなげる
• 壁を新設する
• 壁を撤去する
• LDKを広げる
• 収納を増やす
• 寝室を新設する
• 書斎をつくる
• ウォークインクローゼットをつくる

水回り

• キッチン交換
• 浴室交換
• 洗面化粧台交換
• トイレ交換
• 給湯器交換
• 給排水管更新

内装

• クロス
• フローリング
• フロアタイル
• タイル
• 塗装
• 左官仕上げ
• 木材
• モールテックスなど

電気

• コンセント増設
• スイッチ変更
• 照明変更
• ダウンライト
• 間接照明
• LAN配線
• TV配線

などです。

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6．間取り変更

マンションリノベーションの大きな魅力の一つが間取り変更です。

例えば、

リノベーション前

3LDK
↓
リノベーション後

2LDK＋大型WIC

という変更ができます。

家族構成や生活スタイルによっては、部屋数を減らしてLDKを大きくした方が使いやすい場合があります。

例えば、

「子供が独立したので部屋が余っている」

という場合には、3LDKを2LDKに変更し、LDKや収納を広げる方法があります。

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7．壁はすべて撤去できるわけではない

マンションの間取り変更で最も重要なのが、撤去できる壁と撤去できない壁の確認です。

マンションには構造上重要な壁があります。

例えば、

• RC壁
• 柱
• 梁
• 耐力壁
• 構造壁

などです。

これらは建物の構造に関係しているため、勝手に撤去することはできません。

一方、室内の間仕切り壁には、軽量鉄骨や木下地などでつくられた非構造壁もあります。

このような壁は条件を満たせば撤去できます。

したがって、間取り変更ではまず、

「この壁は壊せるのか？」

を確認する必要があります。

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8．キッチンの移動

マンションリノベーションで人気が高いのがキッチンの移動です。

例えば、

「壁付けキッチン」

から

「対面キッチン」

への変更です。

さらに、

• アイランドキッチン
• ペニンシュラキッチン
• カウンターキッチン

などにも変更できます。

ただし、キッチン移動では給排水・排気・ガス・電気などの確認が必要です。

特に重要なのが排水勾配です。

排水管は水が流れるための勾配が必要です。

そのため、キッチンを大きく移動すると、

• 床を上げる
• 排水管を通す
• キッチン位置を調整する

などの対応が必要になる場合があります。

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9．浴室の移動

浴室も条件によっては移動できます。

ただし、キッチンと同じく、

• 排水
• 給水
• 給湯
• 換気
• 梁
• 床高さ

などの確認が必要です。

マンションでは床下のスペースが限られているため、浴室の移動には制約があります。

特に排水管のルートと勾配は重要です。

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10．トイレの移動

トイレの位置変更も可能な場合がありますが、排水管の条件によって自由度が変わります。

トイレは大量の排水を流すため、排水管の径や勾配、配管ルートが重要です。

既存の排水立管から離れた位置へ移動すると、床の高さや配管スペースに問題が発生する可能性があります。

そのため、

「トイレは好きな場所に移動できる」

とは考えない方が安全です。

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11．給排水管の更新

マンションリノベーションでは、目に見える内装だけでなく、壁や床の内部にある配管も重要です。

特に築年数が古いマンションでは、

• 給水管
• 給湯管
• 排水管

の状態を確認します。

内装を新しくしても、配管が古いままだと将来的な漏水リスクが残ります。

スケルトンに近い状態まで解体できる場合は、配管更新を検討する価値があります。

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12．電気設備

現代の住宅は昔より電気を大量に使用します。

例えば、

• IHクッキングヒーター
• 食洗機
• 電子レンジ
• オーブン
• エアコン
• 乾燥機
• 浴室乾燥機
• パソコン
• テレビ
• Wi-Fi機器

などがあります。

そのためリノベーションでは、コンセント位置と電気容量を十分に検討することが重要です。

特にキッチンでは、

• 冷蔵庫
• 電子レンジ
• 炊飯器
• 食洗機
• IH

などの電源が必要です。

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13．コンセント計画

リノベーション後に後悔しやすいポイントの一つがコンセント不足です。

例えば、

「ベッドの横にコンセントがない」

「掃除機を使いたい場所にコンセントがない」

「キッチンカウンターに電源がない」

といった問題があります。

家具を配置してから考えるのではなく、

家具・家電の配置→コンセント位置

の順番で考えることが重要です。

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14．照明計画

マンションリノベーションでは照明も大きく印象を変えます。

代表的な照明は、

• ダウンライト
• シーリングライト
• ペンダントライト
• ブラケットライト
• 間接照明
• スポットライト
• ライン照明

などです。

例えばLDKなら、

天井照明だけではなく、

• ダウンライト
• ペンダントライト
• 間接照明
• TV背面照明

などを組み合わせると、空間に奥行きが生まれます。

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15．断熱リノベーション

マンションは戸建てと比較して外気に接する面が少ない一方、住戸の位置によっては断熱性能に差があります。

特に、

• 最上階
• 角部屋
• 外壁側
• 1階
• 北側の部屋

などは温熱環境を確認した方がよい場合があります。

断熱対策としては、

• 内窓
• 断熱サッシ
• 断熱材
• 断熱ボード
• 床断熱
• 天井断熱

などがあります。

ただし、マンションではサッシや外壁が共用部分に該当する場合があるため、勝手に交換できないケースがあります。

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16．結露対策

マンションでは結露も重要な問題です。

特に、

• 北側の部屋
• 外壁面
• 窓周辺
• クローゼット内部

などでは結露が発生する場合があります。

結露対策では、

断熱＋防湿＋換気

を総合的に考える必要があります。

単純に壁をふかして断熱材を入れるだけではなく、湿気の侵入や室内側の防湿、換気計画まで確認することが重要です。

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17．防音・遮音

マンションでは上下左右に他の住戸があるため、防音対策も重要です。

特に、

• 子供の足音
• 椅子を引く音
• テレビ
• 音楽
• 洗濯機
• 掃除機

などがあります。

床については管理規約で遮音性能が指定されている場合があります。

また、壁の防音では、

• 吸音材
• 遮音シート
• 石膏ボード
• 防音下地
• 二重壁

などを組み合わせます。

ただし、防音工事は「材料を厚くすれば完全に音が消える」というものではありません。

音の種類や伝わり方に合わせた設計が必要です。

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18．収納計画

リノベーションでは収納を増やすことも重要です。

代表的なのが、

• ウォークインクローゼット
• ファミリークローゼット
• パントリー
• シューズクローク
• リネン庫
• 造作収納
• TVボード
• 本棚

などです。

収納は単純に容量だけでなく、

「何をどこに収納するか」

を考えることが重要です。

例えばキッチンなら、

• 食品
• 調理器具
• 食器
• 家電
• 掃除用品

などを分けて考えます。

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19．オープンキッチン

最近のマンションリノベーションでは、LDKを広く見せるためにオープンキッチンがよく採用されます。

例えば、

「キッチン＋ダイニング＋リビング」

を一体化します。

これにより、

• 家族とのコミュニケーション
• 開放感
• 配膳のしやすさ
• 空間の広がり

などのメリットがあります。

一方で、

• におい
• 油煙
• 音
• キッチンの生活感

がリビング側に伝わりやすいというデメリットもあります。

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20．床材

マンションでは床材選びが重要です。

代表的な床材には、

フローリング

住宅で最も一般的。

無垢フローリング

木の質感が高く、自然な雰囲気をつくれます。

複合フローリング

反りなどが比較的少なく、マンションでも採用しやすい床材です。

フロアタイル

石や木目などデザインが豊富です。

塩ビタイル

水回りなどにも使用できます。

ただし、マンションでは床材の遮音性能について管理規約を確認する必要があります。

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21．壁・天井の仕上げ

壁や天井には、

• ビニールクロス
• 紙クロス
• 塗装
• 左官
• タイル
• 木材
• 石材

などが使用できます。

コストを抑えるならクロスが基本ですが、一部にタイルや左官材を使用するとデザイン性を高められます。

例えば、

TV背面だけタイル

キッチン背面だけ左官

玄関だけタイル

など、部分的に高級素材を使用する方法もあります。

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22．造作家具

マンションリノベーションでは既製品だけではなく造作家具も人気があります。

例えば、

• TVボード
• 本棚
• キッチン収納
• 洗面収納
• ベンチ
• デスク
• カウンター

などです。

造作家具のメリットは、空間に合わせてサイズを調整できることです。

一方で既製品より費用が高くなる場合があります。

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23．マンションリノベーションの費用

費用はマンションの広さ、築年数、工事範囲、設備グレード、デザイン、配管更新の有無などによって大きく変わります。

大まかな考え方としては、

表層リフォーム

数百万円程度から。

水回り＋内装リフォーム

数百万円～1,000万円程度になる場合があります。

フルリノベーション

1,000万円前後から、それ以上になるケースもあります。

特に、

• スケルトン解体
• 水回り移動
• 配管更新
• 電気設備全面変更
• 造作家具
• 高級設備
• 左官・タイル
• 無垢材
• 防音・断熱

などを組み合わせると費用は上がります。

「マンションだから坪単価だけで計算する」という方法では、実際の費用とのズレが大きくなりやすいので注意が必要です。

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24．費用を左右するポイント

同じ70㎡のマンションでも、工事費は大きく変わります。

例えば、

ケースA

既存間取りを維持
水回り交換
クロス・床張替え

→比較的低コスト

ケースB

間取り変更
水回り移動
配管更新
内装全面変更

→中～高コスト

ケースC

スケルトン
間取り全面変更
高級設備
造作家具
断熱・防音

→高コスト

つまり、面積だけでは費用を判断できません。

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25．マンションリノベーションの基本的な流れ

一般的には以下の流れになります。

STEP1　希望を整理

「どんな家にしたいのか」を整理します。

STEP2　現地調査

既存マンションの状態を確認します。

STEP3　管理規約確認

工事可能範囲を確認します。

STEP4　プラン作成

間取り・設備・仕上げを決めます。

STEP5　見積

工事内容に基づいて見積を作成します。

STEP6　管理組合への申請

必要書類を提出します。

STEP7　近隣への工事案内

上下左右などの住戸へ工事案内を行います。

STEP8　解体

既存内装を撤去します。

STEP9　設備・配管工事

給排水、電気、空調、換気などを施工します。

STEP10　造作

壁・天井・間仕切りなどをつくります。

STEP11　仕上げ

床、クロス、塗装、建具などを施工します。

STEP12　設備取付

キッチン、洗面、トイレ、照明などを取り付けます。

STEP13　検査

施工状態を確認します。

STEP14　引き渡し

完成後に施主へ引き渡します。

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26．スケルトンリノベーション

マンションリノベーションでは「スケルトン」という言葉がよく使われます。

スケルトンとは、既存の内装や間仕切り、設備などを大幅に撤去し、構造躯体に近い状態まで解体する工事です。

スケルトンにすることで、

• 間取りを大幅変更
• 配管更新
• 電気配線変更
• 断熱施工
• 下地更新

などがしやすくなります。

ただし、すべてを解体できるわけではありません。

構造躯体や共用部分などは原則として勝手に変更できません。

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27．中古マンション購入＋リノベーション

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、購入前の調査が非常に重要です。

確認したいのは、

• 築年数
• 管理状態
• 修繕履歴
• 大規模修繕計画
• 管理費
• 修繕積立金
• 管理規約
• リノベーション履歴
• 配管方式
• 電気容量
• 給排水
• 床構造
• 天井高さ

などです。

特に重要なのが、

「買ってからリノベーションできないことが分かった」

という失敗を防ぐことです。

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28．天井高さ

マンションリノベーションでは天井高さも確認します。

既存マンションでは、

• 梁
• ダクト
• 配管
• 電気配線

などが天井裏を通っています。

そのため、天井を高くしたくても設備配管が邪魔になる場合があります。

逆に既存天井を撤去することで、思った以上に天井高さを確保できる場合もあります。

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29．エアコン・換気

エアコンもマンション特有の制約があります。

確認するポイントは、

• 室外機置場
• 冷媒管ルート
• スリーブ位置
• ドレン排水
• エアコン用電源
• 室内機設置位置

です。

既存のエアコン用スリーブが決まっている場合、自由に位置変更できないことがあります。

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30．マンションリノベーションでよくある失敗

失敗1　管理規約を確認していない

工事契約後に「その工事はできません」となるケースがあります。

失敗2　間取りだけを先に決める

設備・配管・梁などの条件によって実現できない場合があります。

失敗3　コンセントが少ない

家具を置いてから不足に気づくケースがあります。

失敗4　収納不足

見た目を優先して収納量が不足するケースがあります。

失敗5　予算ギリギリ

解体して初めて分かる問題が出ることがあります。

失敗6　設備を選びすぎる

高級設備を多く入れた結果、予算を圧迫することがあります。

失敗7　デザインだけ重視

使い勝手やメンテナンス性が悪くなる場合があります。

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31．予算には余裕を持つ

マンションリノベーションでは、解体して初めて分かる問題があります。

例えば、

• 配管の劣化
• 下地の劣化
• 漏水跡
• 不陸
• 想定外の梁
• 配管ルートの問題
• 電気容量不足

などです。

そのため、予算を100％工事費に使い切るのではなく、予備費を確保しておくことが重要です。

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32．コストを抑える方法

予算を抑えるなら、単純に「安い材料を選ぶ」だけではありません。

既存間取りを活用する

間取り変更を減らすとコストを抑えやすくなります。

水回り位置を変えない

給排水・換気工事を抑えられます。

既製品を活用する

造作家具を減らします。

クロスを活用する

全面タイルや左官より安くできます。

既存設備を一部再利用する

状態が良ければ交換範囲を減らせます。

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33．逆にお金をかけるべき部分

リノベーションでは、すべてを高級仕様にする必要はありません。

個人的には、

後から変更しにくい部分

に優先して予算をかける考え方がおすすめです。

例えば、

• 配管
• 電気配線
• 断熱
• 防音
• 下地
• 収納
• 水回り

などです。

クロスや照明器具などは将来的に交換できますが、壁や床の内部にある配管などは簡単には交換できません。

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34．デザインだけでなく性能を考える

マンションリノベーションでは、

「おしゃれな家」

だけを目指すのではなく、

「長く快適に住める家」

を目指すことが重要です。

例えば、

• 温度
• 湿度
• 結露
• 防音
• 換気
• 照明
• 収納
• 掃除
• メンテナンス

まで考えます。

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35．将来のライフスタイル

リノベーションは10年、20年使用することも考えて計画します。

現在は子供が小さくても、

将来、

• 子供が成長する
• 独立する
• 在宅勤務が増える
• 高齢になる

可能性があります。

そのため、現在だけでなく将来の生活も考えて間取りを決めることが重要です。

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36．マンションリノベーションの本質

マンションリノベーションの本質は、単純に「古い部屋を新しくする」ことではありません。

既存のマンションという限られた条件の中で、

家族構成・生活スタイル・予算・性能・デザイン

を組み合わせて、最適な住空間をつくることです。

特に重要なのは、

①管理規約
②構造
③給排水
④電気
⑤換気
⑥遮音
⑦断熱
⑧収納
⑨動線
⑩予算

の10項目です。

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37．まとめ

マンションリノベーションは、既存住宅の間取り・設備・内装・配管・電気などを見直し、現在の生活に合った住宅へ再構築する工事です。

特に中古マンションでは、購入時の間取りをそのまま使うのではなく、

「自分たちの暮らしに合わせて家をつくる」

という考え方ができます。

一方で、戸建てリノベーションとは異なり、マンションには管理規約や構造、共用部分、給排水設備などの制約があります。

そのため、単純に「この間取りにしたい」というデザインだけで計画するのではなく、

管理規約 → 現地調査 → 構造確認 → 設備確認 → 間取り → 予算 → デザイン

という順番で検討することが重要です。

そして、良いマンションリノベーションとは、見た目だけがおしゃれな住宅ではありません。

使いやすく、収納しやすく、快適で、メンテナンスしやすく、将来の生活にも対応できる住宅です。

特にフルリノベーションを行う場合は、表面のクロスや床材だけではなく、壁・床の内部に隠れてしまう配管、電気、断熱、防音、下地まで含めて計画することが、長く快適に暮らすためのポイントになります。

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