マンションリフォームの基礎知識について2025.04.20

はじめに

マンションリフォームとは、マンションの専有部分（住戸内部）に対して行う改修工事のことを指します。築年数が経過したマンションの価値を高めたり、暮らしやすさを追求したり、資産価値を維持・向上させるために重要な選択肢となります。

本稿では、マンションリフォームの基本から、具体的な工事内容、費用相場、注意点、成功のコツまでを網羅的に解説していきます。

1. マンションリフォームとは？

1-1. リフォームとリノベーションの違い

まずは「リフォーム」と「リノベーション」の違いを押さえておきましょう。

• リフォーム：老朽化した部分を新しくし、元の状態に戻す工事。例えば、壁紙の張り替え、浴室やキッチンの交換など。
• リノベーション：住まいの価値や機能を再構築し、住環境そのものを一新する工事。間取り変更やスケルトンリフォームなどが該当。

マンションの場合、「リフォーム」と「リノベーション」が混在して使われることが多いですが、本稿では「リフォーム」を広義に捉え、両方を含んだ内容で解説していきます。

2. マンションリフォームの特徴

2-1. 専有部分と共用部分

マンションリフォームでは、工事できる範囲が制限されます。これは、マンションが区分所有法に基づき、住人全員で所有・管理しているためです。

• 専有部分：住戸内（壁の内側）であり、自由にリフォーム可能（管理規約に準じて）。
• 共用部分：外壁、バルコニー、玄関ドア、配管の立ち上がり部分など。リフォーム不可または管理組合の許可が必要。

この違いを正しく理解しないと、後にトラブルになることもあります。

2-2. 管理規約・細則の確認

マンションには必ず管理規約や使用細則が定められており、リフォームに関しても細かなルールがあります。

• 工事可能時間（例：平日9時～17時のみ）
• 騒音や振動に関する規定
• 材料の搬入・搬出ルートの制限
• 工事の届出義務や事前承認の必要性

リフォームを計画する際は、必ず管理組合や管理会社に確認し、必要な手続きを行いましょう。

3. 主なリフォーム内容とポイント

マンションリフォームでは、以下のような工事項目が一般的です。

3-1. キッチンリフォーム

• 交換内容：システムキッチン本体、吊戸棚、レンジフード、収納棚など
• ポイント：
  • 排水・排気の位置は変えられない場合がある
  • IHクッキングヒーターへの変更も人気
  • 配管やダクトの共用制限に注意

3-2. 浴室リフォーム

• 交換内容：ユニットバス全体、浴槽、壁面パネル、水栓、換気扇など
• ポイント：
  • サイズの制限あり（梁や配管がネックになる）
  • 追い焚き機能の追加は難しいこともある
  • マンション全体の給湯システムによる制約あり

3-3. トイレリフォーム

• 交換内容：便器、ウォシュレット、手洗いカウンター、内装など
• ポイント：
  • 配管位置の変更ができない場合が多い
  • 節水型トイレへの交換が主流

3-4. 洗面所リフォーム

• 交換内容：洗面台、ミラーキャビネット、収納、内装
• ポイント：
  • 洗濯機パンや防水パンの交換も検討
  • スペースの有効活用がカギ

3-5. 内装（クロス・床・建具）

• 内容：壁紙の張り替え、床材の変更（フローリング、クッションフロアなど）、ドアの交換
• ポイント：
  • フローリングは遮音規定（LL-45など）を満たす必要あり
  • 天井高により施工できる建材が限られる

3-6. 間取り変更

• 内容：和室を洋室に、2LDKを1LDKに、など
• ポイント：
  • 壁の撤去には構造の確認が必要
  • 壁式構造のマンションでは間取り変更が難しい

3-7. スケルトンリフォーム

• 概要：内装をすべて解体し、構造体だけ残して再構築する工法
• メリット：
  • 間取りを自由に設計できる
  • 給排水・電気配線も一新可能
• デメリット：
  • 費用が高く、工期も長い（2〜3ヶ月以上）

4. リフォームの流れとスケジュール

4-1. 準備・情報収集

• 管理規約・細則の確認
• 予算設定
• 優先順位の整理
• 施工会社の選定（リフォーム会社、設計事務所など）

4-2. プランニング・見積もり

• 現地調査（採寸・設備確認）
• ヒアリング（ライフスタイルの確認）
• 間取り・デザイン提案
• 概算見積もり提示

4-3. 管理組合への届け出

• 申請書類の提出（工事内容、図面、工程表など）
• 承認を得るまで着工不可

4-4. 着工〜完了

• 養生作業
• 解体工事
• 設備・内装工事
• 仕上げ・清掃
• 引き渡し・最終検査

5. 費用相場と資金計画

5-1. 工事項目別費用目安（概算）

リフォーム項目費用目安（30㎡〜70㎡）キッチン50万〜150万円浴室60万〜120万円トイレ15万〜40万円洗面所20万〜50万円内装全体（床・壁）50万〜150万円間取り変更100万〜300万円以上スケルトン600万〜1500万円以上

5-2. 資金の調達方法

• 自己資金
• リフォームローン
• フラット35（リノベ対応型）
• 補助金・助成金（自治体による）

6. マンションリフォームの注意点

6-1. 隣戸・上下階への配慮

• 騒音・振動への苦情対策
• 工事の事前あいさつ・案内
• エレベーターの利用制限に注意

6-2. 排水勾配・配管位置の制約

マンションでは配管が床下に設けられているため、キッチンや浴室の移動に制限がかかります。無理な移設は漏水事故の原因にも。

6-3. 管理組合の承認が得られないケース

• 材料や工法が管理規約に違反している
• 工事内容が共用部分に影響を与える

事前相談が重要です。

7. 失敗しないためのポイント

7-1. 経験豊富なリフォーム会社を選ぶ

• マンション特有の構造に詳しい
• 管理規約を熟知
• 他住戸への配慮ができる

7-2. デザインと実用性のバランス

• 見た目だけでなく、収納力・家事動線も考慮
• 長期的に使いやすい間取り

7-3. 中古マンション購入＋リフォームという選択

• コストを抑えて理想の住まいを実現可能
• 築年数が古くてもリフォームで再生できる

8. マンションリフォームのトレンド

• オープンキッチン化
• 在宅ワーク対応スペース
• 断熱・防音性能の向上
• スマートホーム化（IoT対応設備）
• エコリフォーム（省エネ給湯器、LED照明など）

まとめ

マンションリフォームは、暮らしの質を高め、資産価値を維持・向上させる有効な手段です。ただし、構造や管理規約、他住民への配慮など、一戸建てとは異なる特有の注意点が存在します。

計画的な準備と、信頼できる専門家との連携が、成功のカギとなります。予算や目的に応じて、自分に合った最適なリフォームを実現しましょう。

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